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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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国家住房建设制度建议参考资料10:国外和我国香港地区对房地产市场是怎么调控的?  

2009-03-02 16:33:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 国家住房制度建议参考资料10: 

国外及我国香港地区对房地产是怎么样调控的?

            ————节选自《中国房地产十大问题报告》

                     作者:李开发

  日本政府实行“保低放高”政策。

  日本出台《公营住宅法》。政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款,主要是用来保证中低收入者能买得起房或者能租得起房,高收入者的住房由市场解决。日本中央政府出资组建了住宅公团。住宅公团是一个非盈利单位,负责在大城市及其周边地区进行城区改造和建设住宅,并出售或出租给一般收入者。大量低价房和廉租房满足了日本相当一部分中低收入者的住房需求。此外,鼓励企业自建房分配给职工。日本企业的自建房受到政府鼓励与土地供应上的优惠。

    新加坡 84%的人安居政府组屋。

  新加坡是一个人口密度高的城市型国家。政府坚持以分配为主、市场出售为辅的原则,既解决了大部分国民的住房,也有效平抑了房价。政府组屋由政府投资修建,价格也由政府统一规定,以低价出售或出租给中低收入阶层使用。过去40多年中,新加坡共修建组屋近100万套,目前约84%的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

  韩国多项政策齐头并进。

  重点扩大优质低价住房供应量。根据这一方案,截至2010年,韩国公共宅地新建住房将增加到86.7万套。另外,政府还放开了对民间住宅用地的限制,使民间宅地新建住房增加到77.3万套。与韩国仅5000万人口相比是个很大的比例。

  在金融方面,新方案规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40%,以遏制投机性购房。。

   加大了对不动产,特别是高价值不动产的税收力度,使拥有多处房地产的家庭不得不每年支付高额不动产税。从2005年1月开始,对在投机地区拥有3套或3套以上住房的房主征收60%的资产增值税,再加上居民税等,政府收取的税率高达75%。

  美国多方面调控房地产市场

美国政府有区别性的自住房与投资房的贷款利率;区别性的普通住房贷款利率和大额贷款利率。对于低收入家庭首次购房,政府更提供许多优惠贷款条件,包括降低(甚至为零)首期支付额、住房抵押保险、减免购房时的交易费用等等。

征收房产税。房产税率由各州自行决定,大部分州的税率为房产价值的1.2%-1.8%。房价越高比例越高。相当于中国购买一套100万元的房子每年交纳接近2万元的税收。注意比例越高这个概念。房价越高,赋税越重。在美国许多大城市,常可见一些被抛弃的破房屋。其原因是因为房产税太重,业主无力支付而不得不放弃产权。也有一些人继承了祖辈留下的大片土地,但由于地税太重,维持成本太高,不得不主动将其捐献给政府或慈善机构。

    英国:强化住房保障与差别税收政策。

  政府提出要“以可以接受的价格,为每个英国人提供拥有体面住房的机会”。相关的具体措施包括:

     一.建设6万英镑以下的低成本、小户型住房。

     二、为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款。

     三、与房地产公司建立合作社,允许灵活的混合产权。如购房者可以先买一半的产权,或买一半租一半等。

    四、向30万租住地方政府福利公房的住户折价出售房屋等,售价可低至3.8万英镑至1.6万英镑。

   防止炒房的做法是:银行对房屋贷款额度有严格的限制,不能超过个人年收入的4.2倍,或夫妻年收入的3.5倍。

    如果中国也严格地将房屋贷款额度限制在不能超过个人年收入的4.2倍,(如果该贷款人的月薪为3000元,则贷款额度为不超过15万元,)或夫妻年收入的3.5倍。(此两个贷款额度很接近)我们很难想像,如果中国的贷款额度也提高到英国的水平,那么,会发生些什么。很可能,有一大半贷款炒房人被挡在了此门槛之外。

     香港公屋制度

     截至2004年3月底,香港约201.9万人占香港人口的30%,居住在香港房屋委员会提供的公屋,租住公屋单位的数目为64.8万个,占全港房屋单位总数约三成,前些年陆续出售了42万个单元,产权归为个人,价格非常低廉。两个相加,政府的住房政策惠及半数的香港居民。

     香港政府为了确保符合资格的人入住公屋,规定,若住户虚报资料,房屋委员会可终止其租约,并可根据法律规定予以检控。香港房屋条例规定,任何人士如故意向房屋委员会虚报资料,即属违法,一经定罪,可判罚款20000港元及做牢6个月。


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