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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:房地产支柱理论没有错 错在好经念歪   

2009-02-18 00:04:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发:房地产支柱理论没有错  错在好经念歪

搜狐房产 house.sohu.com 2009年02月14日09:24


李开发做客中国经济网

 

  中国经济网2月14讯 (牟修锐)目前十大产业振兴规划正在陆续出台,关于“第10席”谁坐的问题尚在激烈争论中。媒体报道称有关部门已向国务院提交房地产行业振兴规划,有望下月出结果,而房地产业跻身“十大”的希望很大。房地产行业在中国经济中应该占一个怎样的地位?如何理解其“支柱产业”的意义?著名经济学家日前对中国经济网发表了他的看法。

  房地产业列为支柱产业有四大理由

  李开发指出,2003年是房地产支柱理论的诞生年,从问世以来,房地产开发热潮一浪高过一浪,开发进度也越来越快,随之而来的是房价年年飙升问题——有些城市年增长幅度超过20%,个别的超过30%。老百姓反响最强烈的教育、医疗、住房“三座大山”中,教育涉及每年500万人,医疗涉及的是每年上千万人,唯独房地产业波及最广的5-8亿人。由于房价畸高,从2005年起,国家就开始对房地产业进行宏观调控,然而调控非但没有奏效,房价反而飙升更快。在此情况下,人们对房地产理论开始反思,甚至有许多专家学者建议取消房地产支柱理论这个提法,但持反对观点的也大有人在。

  “房地产支柱理论没有错,错在好经念歪了。”李开发认为应当从事实本源来捋清“房地产支柱”概念,更好地发挥这个理论的作用。他指出之所以将房地产业列为国民经济的支柱产业,有四大理由:一是房地产在改善城市环境,扩大城市功能中有巨大作用,是城市经济建设的形象工程;二是房地产在城市化进程中,能够不断满足扩大的城市发展与住房需求,是重要的保障工程;三是房地产业可以拉动消费,改变国人储蓄倾向,推动现实消费,进而扩大投资,产生有效需求。四是扩大就业机会的重要途径。从这几个理念来看,把房地产业列为支柱产业具有重要的战略意义与重大的经济贡献作用。

  正确理论在实践中走偏

  近年来,由于房地产行业快速、缺乏规范的发展,产生了无序规划、炒房成风等严重问题。“房地产支柱理论本身没有错,错在于操作层面过分夸大作用,国家正确的产业导向政策没有得到地方政府充分重视,众多利益集团推波助澜误导大众,使健康发展的房地产业在实践中走偏。”李开发,房地产作为支柱产业的理论在实践中走偏,主要表现在四个方面:

  一是把房地产业夸大为独一无二的支柱产业,使国民经济严重失衡。近些年来,许多城市在发展中一切为房地产业让路,政策可以“无限变通”,以致于房地产业畸形发展。回顾一下国民经济的三大产业,第一产业是农业与林牧业、渔业及采矿业;第二产业是制造业与加工工业;第三产业是为第一与第二产业的服务业。第一产业的重要性不用赘言,是事关五亿农民与全体十三亿人口的民生之本,所以第一产业一定是主要的支柱产业;第二产业是国民经济中最活跃的细胞,是经济的活力所在,是国民产值的主要来源,也是国家税收的主要来源,国民经济的现代化、国民经济的结构转型,主要就是第二产业升级换代。纵观世界经济竞争,核心都是在制造业与加工工业,日本的重型机械制造、汽车业、计算机产业等在全世界首屈一指,因此国家经济有巨大的竞争力。第二产业也可细分为二十八个门类,是国民经济的核心与动力部分,这是公认的;第三产业中,主要有十二个大类,无论是商业贸易业,还是交通运输业、金融业、餐饮业、教育业、医疗卫生业等等,重要性都不必多说。而在建筑业中六个分支中,虽然提法不一,但房地产业只不过是建筑业的一个分支,这是全世界通常的排列。

  近些年来,在国内许多大城市固定资产总投资中,房地产的投资已经占半数以上。固定资产投资比例是经济发展的“睛雨表”,大体上有与财政收入、GDP占有的比例相近的正相关值。目前,我们有的城市新增GDP将近一半来自房地产及其相关行业,财政收入新增部分则主要来自房地产相关产业,有的甚至占到整个财政收入的40%以上。这表明房地产已凌驾于整个三大产业之上。

  第二,把以经济适用房为主体的保障性住房为主的房地产发展取向,改变为商品房“包打天下”。1998年以来,国务院确立经济适用房为住房开发的主体地位,去年三月,温总理在《政府工作报告》中提出,“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持,建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。”所谓重点发展面向广大群众的普通商品住房,就是广大普通群众能够买得起的、具有价格承受能力的商品房。在实际操作中,发展重点依然没有得到有效落实,不论是从数量还是面积来看,中低价位的商品房与经济适用房不仅数量稀少,而且才刚刚开始建设,离起到调节作用的时期还有待时日。

  第三,把房地产业在社会保障功能方面的政府职能交给开发商,违背了市场经济的基本规律。2007年一月,原建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上指出:“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障”,他指出,“从十多年探索与改革的实践看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”思考我国房地产业的发展轨迹,我们不难总结出:同医疗、教育问题一样,在住房这个事关城市9亿人口的民生问题方面,迷信市场化只会适得其反。

  “住房与自来水一样,对人们生活是必需的,设想如果把城市自来水全部交给开发商,我们可能不得不用50元/吨、甚至更为天价的自来水。”李开发以此比喻“开发商管保障”的住房模式,“将解决普通人住房的政府职能交给追求利益最大化的开发商,结果可想而知!”

  第四,房地产贷款与税收政策不能规避风险,反而有助于哄抬房价。国外几乎都是现房销售,预售也只用交纳少量定金,并且交到指定帐户由政府监管,房地产商不能动用。而在我国,不仅未开工的房子就能卖钱,对购买第二套房及多套房用来炒作也缺乏管束,对暴涨的房价在贷款上没有制约措施,结果风险全部压在银行,而银行的利益导致政策投鼠忌器,始终不能科学调控房价,以致房价轮番走高。在美国等发达国家,一套别墅只售一美元没有人买,为什么?就是因为有有力的政策抑制炒房与投机,因此我国应尽早开征不动产税,抑制社会上普遍存在的炒房投机现象。

 


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