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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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盘点中国,有多少人参与了消灭中产阶级的盛宴  

2009-02-17 23:40:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多少人参与了消灭中产阶级的盛宴

2009年02月12日 09:55南方网【 】 【打印

“社会要稳定发展,这个社会的中产阶级要足够庞大,成为社会的主体部分。从经济学上说,目前的住房制度有严重问题,我们把它叫做一套房子消灭一个中产阶级”——著名经济学家、中国管理科学研究院研究员李开发近日发表这样的观点。

李开发给出这样的假设:以北京为例,一价目家庭,三口人,两个人工作,家庭月收入12000元,超过了月入8000水平的起跑线。每个月开支以后,可能存7000元左右。设想他来买一套120平方米住房,位置选择在一个不是最好,但是算比较好的良好位置,22000元一平方。算一下,知道他有大能力来购房。首先是总价要达到264万元,30%的首付款达到79.2万元。然后说契税,大约有3万元,装修再少也得5万元,否则住不进去。开头的开支至少得90万元。从收入来看,一年余8万元,得积余12年。接下来看月供情况:按20年月供情况算,贷款总额达到185万元,月供达到11355元,其中每个月的利息部分要达到3655元。这么算来,每个月只能存7000的家庭,收入与付出相距太远,根本就买不起。

如果一套房子消灭一个中产阶级,那中产以下阶层就只有望楼兴叹的份了。一个健康的房地产市场上,这种现象当然不正常,房价显然是偏高的。那么,有多少因素共同推高了房价?降房价的“降点”首先应该从哪里找呢?

我们不妨大概了解一下房价的构成。房价的基本构成因素也称开发成本,主要由地价(含拆迁费)、施工成本、行政事业收费、税款、开发利润等构成。施工成本、开发利润由市场调节,而土地出让金、税款、其他各项行政事业收费,均属于国家法规政策规定的范畴。也就是说,除去开发利润,房价中的“政策性含量”是一大块。

房地产开发商有点像唐僧肉,沾边儿不沾边儿的权力部门都过来分一口肉吃。除了土地出让金,名目繁多的行事业收费还涉及建设、规划、工程质量监督、房管、人防、抗震、环保、环卫、绿化、市政、地下水……等等,而且很多部门的收费都有多个项目。这些收费不管是行政事业单位的人员开支需要也好,还是其他经费也好,最终是要加在房价里由购房人承担的。

由此看,一套房消灭一个中产阶级的过程中,行政事业收费功不可没。当然,政府不可能对商业开发无常供应土地,但是地方政府对土地财政的依赖而导致的过高的地价,确实已经成了房地产企业和百姓住房的沉重负担;再有,那些带有充实部门经费或集团利益性质的收费,难道不能少收或不收吗?靠收费运转和养人本来就不正常,而让这些负担再增加百姓住房的负重就更不正常。暂且抛开房价中的暴利因素不谈,土地出让金、行政事业收费这些可以人为控制或政策性调节的因素,应不应该成为房地产政策重点考虑的内容,值得研究。

 

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