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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

房产新政旨在让房价稳步回归理性 未松绑炒房  

2008-10-30 10:05:03|  分类: 中国房价争议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产新政旨在让房价稳步回归理性 未松绑炒房

2008年10月30日09:27

 从本周一开始,针对购房的一些贷款政策有了新的变化。比如,商业性个人住房贷款利率的下限被扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例也调整到了20%。而从11月1日起,针对购房的一系列税收政策也将进入调整期。近日,财政部和央行等部门针对楼市的新举措引发了人们的高度关注。从前两年房价的快速上涨、成交活跃,到如今的“价跌量缩”,这些新的举措能够给低迷的房地产市场再次带来生机吗?

  住房新举措

  财政部10月22日宣布,根据国务院统一部署,今年第四季度,国家有关部门将进一步完善有关政策措施,加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。

  这其中,针对住房的举措就有多个方面。

  从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

  金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

  同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

  当天,央行也对商业性个人住房信贷政策进行了调整:决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

  对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。

  同时下调个人住房公积金贷款利率。其中,五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%,分别下调0.27个百分点。

  其实,在财政部和央行的这些举措出台之前,全国有十几个城市已经先行一步,对当地房地产的相关政策进行了调整,这些举措也一度被人们认为是地方政府针对楼市的一种集体“救市”行为。通过刚才的短片我们可以了解到,中央此次针对楼市的举措主要集中在三个方面:减免税、下调贷款利率和降低首付比例,而并没有此前被传得沸沸扬扬的取消对购买第二套房的限制等措施。那么,目前的这些措施可能会对楼市产生什么样的影响?市场的反映又会如何呢?

  主持人:我们将连线采访两位嘉宾,一位是中国管理科学研究院研究员,著名经济学家李开发,另一位是清华大学房地产研究所所长刘洪玉。首先我想问的是,中央政府出台一系列的调控的政策,它的目的是什么?

  刘洪玉:我理解,中央最近出台的新的政策调整的措施,它的主要目的是为了通过降低交易环节当中的税费,调整住房信贷的相关政策来减轻购房人在购房过程当中的负担,从而来促进住房的消费。

  主持人:前一段在说,炒房的人不许炒了,现在要说的是该买房的人还接着买吧,是这个意思吗?

  李开发:我认为,应该不能这么理解,前一段时期,主要是对房价居高不下,政府在调控房地产泡沫方面出台了很多措施,现在因为受到美国的次贷危机,以及世界金融危机的影响,我们的出口创汇,房地产金融,社会各个方面都受到了巨大压力,在这种情况之下,要拉动经济发展,推动消费,扩大投资,刺激经济继续能够保持一定的增长速度,所以现在出台这个措施,应该说并没有让房价提高,而是让房价继续稳步地向下回归理性。

  主持人:很多人研读新的政策的时候有这样一个问题,你看,现在政府来护盘了,所以目前这个房价就跌到谷底了,不会再跌了,他们是这样一个观望的态度,您的说法是政府希望房价继续往理性回归,是这样吗?

  李开发:是,因为政府出台的政策,到现在来看,对于炒房、投机,以及继续炒作这种抑制的措施并没有松绑,我们现在是鼓励购第一套住房,以及经济压力比较大,原来住房条件比较狭小,现在要改善性住房,像这种家庭,我们的住房贷款,住房的信贷条件是对他们有所放宽,是有利于他们进入房地产市场进行消费。所以这跟中央政府改善中低收入家庭的住房条件,应该说是一脉相承的。

  主持人:从10月22日公布这些举措,到今天为止已经过去一周的时间了。这些措施会取得预想中的效果吗?市场上会有什么样的反应呢?

  市场反应如何?

  据北京市统计局公布的数据,9月份,北京市房屋销售价格环比下降了零点二个百分点,为2005年以来首次下降。那么,10月22号,国家有关方面出台了一系列鼓励住房消费的政策,包括降低住房交易税费,调低首付比例,以及加大贷款利率优惠幅度等,那么这些政策的出台会对北京市房地产市场产生什么样的影响呢?

  记者首先来到位于北京南二环内的一处楼盘,该盘距南中轴路1公里,紧邻陶然亭公园,三期新开盘的均价在两万七千块左右。据该项目的总顾问黄岚介绍,因为08年低迷的房地产市场,他们的销售一度也受到影响。那么10月22号的房产新政策的出台,对他们的销售有什么影响呢?

  黄岚:我们发现客户量明显有所增加。

  不过,该楼盘的负责人黄岚告诉记者,虽然房产新政让客户量有所增加,但是他们感觉,销售形势仍不太乐观。

  黄岚:大家依然有所观望,我们能理解,因为当前的政策虽然出台了一部分,客户对这个政策还有后期的预期,所以在决策过程当中,有所购房意向是明显增加了,但是这个下手时间可能还有所观望。

  这是北京东五环外的另一家楼盘,10月18日刚刚开盘,据该楼盘的销售人员介绍,他们的主打产品是90平米左右的小三居,均价9600。记者来到该楼盘,是下午五点,售楼处仅有两位购房者分别在咨询相关业务,看起来比较冷清,不过,该楼盘的销售总监刘芳介绍说,现在之所以人少,是因为工作日的关系,遇到周末,情况就不一样了。

  负责人:当时这个信息发布之后,特别明显的,客户之前在犹豫的,或者看过我们项目还回去再观望,马上就打电话到现场,甚至有到第二天到现场来,就是想了解这个政策,是不是马上就能实施。而且到了周六日两天,我们现场接待的客户量就比平时增加可能两到三倍。

  记者:您买的户型是多大的呀?

  买房者:应该是95平方米左右的。

  庄女士刚刚在新开常春藤签约了一套95平米的房子,新政策的出台对她的购房有什么样的影响呢?

  庄女士:新政策对我们来说是有一些影响,比方说贷款的利率会低一些,但是我们是基本上享受不到90平方米以下,第一次购买,契税降到1%这一款我们是销售不到,因为面积超过了5平米是这样。

  记者:利率上享受一些优惠?

  庄女士:对对对,然后首付款降低20%,因为也没有,对我们个人来说没有太多的影响,因为我本人考虑的是他这边首付款高一点的话,它会给的折扣比较高,所以说,所以还是按照我们能力所及的范围内,尽量还是多付了一些首付。

  据记者了解,新出台的房产政策不仅对新房交易产生影响,同时对二手房市场也带来不小冲击,据北京某地产经济有限公司的副总裁胡景晖介绍,在10月22号政策出台的前后四天,他们的业务量发生了很大的变化。

  胡景晖:我们做了一个环比,交易量下降了29%左右,这主要就是由于大家认为11月1号这个政策才能真正落实和落地,短期内想等到政策落以后,再去购买,能够享受到优惠,另外一个,目前的政策中还存在着一些歧义和不清楚的条款,需要细则来进行解释,一部分购房人希望细则出台以后,自己的优惠和利益更明确了以后再去买房,所以短期内出现了一个交易量的下滑,但是我们可以看到,如果11月1号政策细则出台以后,大家对这种享受的优惠和利益能够更加明确,交易量肯定能有一个明显的回升,特别是那种购买90平米以下,普通住宅的首次置业者,是肯定是比较积极和踊跃之的,因为他们是最大的受益者。

  各方观点

  由于时间的关系,这些政策调整对市场的真正影响可能要再过一段时间才能显现出来。不过,在政策出台之后,围绕它的讨论却一直没有断过,围绕它可能起的作用人们的观点也不尽相同。

  社科院金融研究所研究员易宪容认为,政府对个人自住型的住房消费采取十分优惠的税收政策及信贷政策,强调住房市场民生性。可以说,这些房地产政策不仅给出国内房地产发展方向,也有利于降低居民购买住房的成本,有利于活跃房地产。

  中原地产华北区董事总经理李文杰在博客中发表文章称,财政部的“救市”政策未达预期,并表示“房价巨大的下降惯性已经形成,相信降价还会持续相当长的时间,是否企稳还要看整体经济层面的未来走势。”

  北京市华远集团总裁任志强发表文章称:“也许中央的政策尚属于隔靴搔痒,真正的救市政策要看地方政府在已有中央允许地方自治的尚方宝剑的情况下,如何脱下靴子治病了。”

  上海证券报首席评论员时寒冰认为,“救楼市的政策在被解读为,维护高房价。而这所导致的一个直接结果,就是延长楼市的调整时间,使成交量低迷的状况更长久地持续。”

  这些新举措影响的不仅仅是楼市,还有股市。从新措施公布以来,沪深两市的地产股都经历了怎样的走势?这背后又有着什么样的原因呢?针对这些问题,记者电话采访了上海证券报首席评论员时寒冰。

  时寒冰:在10月22号晚上,财政部和央行宣布下调贷款利率和首付款比例以后,23号地产股涨了一下,但是昙花一现,很快就步入快速下跌轨道中,从最近几个交易日的情况来看,与其它板块相比,地产股的股份表现是非常疲弱的。

  时寒冰:那为什么会走出这样的走势呢?关键在于救楼市的这种政策并没有改变人们对于房价下跌的悲观预期,许多投资者认为救楼市本身恰恰反映出楼市脆弱的一面,反映出地方政府对楼市即将深幅调整的忧虑,由于我国房价连年快速上涨,已经远远超出了民众的实际购买力,上涨动能早已透支殆尽,房价经过充分调整,调整到和民众购买力水平相对接的程度,住房成交量低迷的状况才能有所改变。

  时寒冰:我认为只有让房价尽快调整,把悲观的预期能量翻译完毕,地产股才能逐渐找到支撑点,鉴于地产与金融的关系,金融股也才能随之找到支撑点,中国股市才能逐渐找到支撑,改变目前的颓势。在全球深受次贷危机影响,面临衰退的大背景下,我们更应该借鉴美国的救市策略,把政策鼓励的重点放在房地产以外的领域,给房地产一个调整的机会,只能经过充分调整的房地产才会更健康,同时其它领域消费者提升,也有利于改变内需低迷的状况,并且顺应了民意,可谓一举多得。

  股市的下跌有一个很重要的原因,就是人们信心的缺失。我们知道,市场信心的缺失非一日之寒,而市场信心的提升也非短时间可以实现。这话不仅适用于股市,同样也适用于楼市,正是市场信心缺失带来的观望气氛导致了成交量的大幅下滑。那么,此番政府推出的这些举措到底会对市场产生什么样的影响呢?

  主持人:针对这个问题我们接着来连线两位嘉宾。我们记者现在发现,观望的气氛依然浓厚,原因就是,比如说买房的人说,你看政府在救市,我们等一等,第一波救不起来还会救第二波,到时候我们买就更加便宜,房地产商说,政府在救市了,我们扛一扛,说不定这个冬天就扛过去了,所以一个憋着不降价卖,一个憋着不买,这样的情况会不会延续下去?

  刘洪玉:我觉得政府的一些政策措施实际上主要是通过交易税费的减免,还有一些有利于大家获得比较便宜的贷款这样的角度去做的,从这个角度出发我们说政府能够做的事情,现在已经降到了比较低的这种程度,或者说这个条件已经相对比较宽松了。如果大家仅仅是希望通过政府这一个方面的努力,然后来恢复市场原来的那种繁荣,我觉得这是不太现实的。除了政府通过这些政策的调整来降低老百姓购房的成本以外,实际上从开发商的角度,我们觉得也还可以继续去做一些努力。

  主持人:在目前状况下,政府出台了一些政策之后,交易量会放大吗?

  刘洪玉:应该说暂时还要观察。因为人们对市场的信心的建立要有一个过程,这个过程不是说发一个号召,因为毕竟是要用自己的钱买一个一生当中对他很重要的一个东西。

  主持人:李老师,您的判断,量会不会放大,价格的走势会怎么样?

  李开发:近期政策出台以后,社会上会有一些积极的回应,但是这个回应是很有限度的,我同意刚才刘所长讲的相关内容,我认为,第一就是我们现在这个房价还是在高位运行,跟老百姓实际消费能力还是有较大差距,而且房价我认为还会继续向理性回归,就眼前说,就是从房价的高位,继续回归理性,向下降,这是一个趋势,这是没有办法改变的

  主持人:您说的是房价应该回归,但如果我是房地产商不这么想,前两年房价那么高,该卖出去的房子不是都卖出去了吗?现在我们更感兴趣的是,这个措施出台了以后,房价会不会继续跌?

  李开发:房价近期还会跌,但是会跌得缓慢一些,我认为其实政府并不是想来救高房价,实际上是利用房地产有这么大的余量还没有销售出去,政府出台一些政策,使房价适当有所下降,使老百姓购房的能力有所提高,带动一部分房地产的销售,来拉动整个中国经济,起到一定的积极作用。

  近年来房地产市场的调整

  这是根据国家统计局“70城市住房价格指数”绘制的全国近十年来住房价格变化图。从图中可以清楚的看出我国住房价格的变化:从1997年到2003年,房价基本平稳,从2004年开始,房价开始出现比较明显的增长趋势,而进入2005年以后,则明显地进入到快速增长的阶段。

  随着房价快速上涨,从2005年起,国家出台了密集的宏观调控政策,要求加强土地管理,控制土地供应,规范房地产开发和交易秩序,着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外,政府还出台了一系列打击投机的政策,包括提高贷款利息和首付比例、对二手房交易征收较高比例的营业税、对购买第二套房进行限制等等,以抑制房价过快上涨。不过,由于政策的作用需要一定的时间才能显现,所以,2007年前,各地的房价仍然有较大的涨幅,很多楼盘的升值空间都在一倍以上,而房地产市场的交易也十分活跃,一些楼盘甚至出现了一房难求的火爆销售场面。

  从2007年开始,房地产市场开始步入调整期,而之前价格涨幅较大的深圳则首先开始了向下的调整。此后,这种调整的趋势逐渐向全国多个城市蔓延。到目前为止,深圳的房价已下调了三成左右,部分城市的楼盘甚至出现了五折、六折的特价房。而由于对未来房价预期的改变,消费者开始了对楼市的观望,房屋销售市场交易量急剧萎缩。

  从2007年年末开始,业界呼吁政府“救市”的声音就开始出现。进入2008年,随着交易量的进一步萎缩,呼吁“救市”的声音和争论也越来越多。从今年第二季度开始,陆续有地方政府开始调整针对房地产的相关政策,也被人们称为地方政府的“救市”行为。到目前为止,参与到所谓“救市”大军的城市已经有近二十个。10月22日,财政部和央行也宣布,将调整购房的部分贷款和税收政策等等。

  主持人:好,我们接着连线两位专家。其实对于房地产市场的期待,中央政府跟地方政府是有不同的意见,其实地方政府更希望房地产市场更加红火一点,因为他们可以继续卖地,可以获得他们的收益,因此有了中央政府起了这么一个头,具体底下去实行的时候,包括地方政府在出台自己的政策的时候,会不会变成全面开花,一下子就泄了闸了?

  李开发:地方政府很明显感觉到,房地产市场从高位开始现在在转凉,对中央的大政方针,从我最近的调研来看应该说还是积极拥护的,这个政策还是可以得到积极执行的,我们现在要做的事情,刚才说了,最主要的,我们认为每个城市应该根据自己城市的居民家庭年收入和城市经济发展的情况确定一个比较合理的比价,政府不可以过多地推高房地产的土地出让价格。

  刘洪玉:在2007年,我们的土地出让的价格是非常高的,在2007年曾经出现了大家所说的面粉比面包贵的现象,那么我们现在房价为什么开发商还要支撑呢,他就觉得我这个地价这么高,现在房价如果很便宜了以后,我不就彻底亏了吗?我觉得一个是开发商要有勇气去承担自己过去的一些决策上的失误,再有一个,我觉得地方政府在未来的土地出让的过程当中,也要保持一个理性,不能仅仅从土地出让的收益这样一个角度去看政府的土地供应的这样一些行为。

  李开发:我想补充一点,我倒认为前些年,尤其是从2004到2007年上半年,应该说房地产的利润是非常之高,远远超过其它产业的几倍,乃至十几倍,应该说他有足够的资金储存

  主持人:这恰恰是我想说的,我想房地产商跟两位的想法肯定不一样。他前一阵的确赚了很多钱,所以现在对于大的房地产开发商来说,资金不是大问题,在这样的情况下他就有资本可以扛,刘所长,您觉得会不会发生房地产商和政府之间进一步的博弈?

  刘洪玉:应该说这种可能性还是存在的,但是我感觉到,绝大部分优秀的房地产企业都是希望自己做成百年老店,然后能够持续经营,这里面实际上在处理当前矛盾的时候,就有一个眼前和长远的问题,应该说如果我们继续选择观望、等待或者是措施如果采取的不合理,很可能就会损失掉我们未来发展的机会。也许现在付出一些代价,但是我们可能为我们做成百年老店的目标可能打下了一个很重要的基础

  主持人:如果想重新找回市场的信心的话,两位还有什么更好的建议?

  刘洪玉:我感觉政府的住房政策应该进一步清晰,我们现在只是笼统地有了一个低端有保障,中端有支持,高端有市场这么一个概念。但是实际上我们觉得还要具体化,再有从开发商的角度来看,我觉得就是说他要采用一个比较明智的策略,就是刚才提到的,越是在市场形势比较严峻的时候,对于房地产开发企业来说,他的品牌,他对客户的这种信赖的程度的这种赢取越关键,所以越是到了这种时候,越要注重自己怎么去照顾到购房人的利益,维护自己企业在消费者心中的形象

  主持人:此次政策调整能否让楼市走出调整期,目前显然还没有答案。不过可以肯定的是,国家出台这些政策的宗旨并不是为了维护高房价、更不是鼓励房地产市场中的投资和投机行为。

 

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