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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:新政不救高房价在保障民生促进流转   

2008-10-24 09:49:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发:新政不救高房价在保障民生促进流转

焦点房地产网 house.focus.cn 2008年10月23日15:33 搜狐财经

李开发:新政保障民生促流转,不救高房价使开发商失望

  李开发:目前刚刚过去的10月22日,财政部以《加大保障民生投入力度 解决低收入群众基本生活》为题,出台了一系列的救市计划,其中涉及楼市的主要有四条。针对社会上关于政府救市的主要目标、相关效用等内容。笔者谈对相关内容的个人观点。

  目前刚刚过去的10月22日,财政部以《加大保障民生投入力度 解决低收入群众基本生活》为题,出台了一系列的救市计划,其中涉及楼市的主要有四条。针对社会上关于政府救市的主要目标、相关效用等内容。笔者谈对相关内容的个人观点。

  第一,关于降低首付款。这次文件的新规定为,居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)。这个内容的核心点在于,它是居民首次购房,并不是指二次购房或者炒房的情况。这一新规定其实与2003年以来的规定并无变化,不同的是,当时的购房首付较低,对首次购房人及炒房与投资的多次购房人没有差别。多次购房又享受较低的首付,且然有利于扩大投资炒房者的市场炒作能力。而2007年9月,又不分差别将首付同时提高。这一次是在抑制投资炒作方面依然不放松,而且精准地确定,这项政策只针对首次购房人,这将能够显著提升中低收入群体进入住房市场的能力。这与党和政府关注中低收入阶层,建设社会主义和谐社会的思路是一致的,并不是象某些开发商说的那样的普遍救楼市,是有选择的。

  第二,关于免税政策。这次文件中,关于个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%) ,免土地增值税 。文件的基本精神是促进住房流转,有利于投资者的富余住房转出,满足其它购房者的相关需求。这个文件的特点是推动闲置住房的转让。且免税的数额也相对较低,对新建的商品房的销售的促进作用较小,不会对市场有明显影响。

  第三,关于利率调整。文件规定,这次从下月一号开始,个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点。众所周知,住房公积金贷款有明确的限制条件,不是一般的商业贷款,前几年在这方面有所松动,许多地区贷款人可以用来购自住房,也可用来做住房投资。这次文件规定,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。要注意是,这次住房公积金贷款条件的松动是有限制的,即只能是首次购房户,另外是改善型普通自住房户。什么是改善型普通自住房户?即原有住房达不到小康条件,这次购新房后原来的住房并不用来出租,仍然是自住房。尤其是两代以上同堂的情况才有资格。笔者相信财政部门会出台关于自住性住房的具体标准的解读。

  第四,关于契税的新政策。文件规定,首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原3%—5%) ,其限制的契税的调整仅限制在首次购买的范围内。与解决中低收入家庭住房改善需求的基本精神是一致的。

  综上所述,归纳起来,有四个特点:

  一是新政不救高房价,只是为了解决中低收入阶层的购房问题,增加他们进入房地产市场的能力。

  二是促进原有投资性住房流转,增进闲置住房的销售机会,减少闲置住房对土地的占用,有利于集约使用土地。

  三是文件的功能与适用对象精准,与投资者与炒房者无关。

  四是没有房地产开发商想象的一揽子放宽住房信贷政策的内容。高房价地区的房地产销售依然遵循经济规律,涨落跟随市场,政府的救市体现了以民生为本的一贯主张。政府继续有区别的调控楼市,这虽然会让喧嚣了一阵子的房地产开发商失望。房价将逐步回归理性,回归民生,开发商要维持高房价只会越陷越深。顺应市场需要,让出暴利带动销售才是正途。

  (附:文件的相关条款)

  七、从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

  八、是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

  九、加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。

  十、近日发布城市低收入家庭资格认定办法,以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

 

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