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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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宏观调控效果日趋显现 08房价下降可能成定局  

2008-09-09 17:33:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                        宏观调控效果日趋显现 08房价下降可能成定局

                          2008-9-5 14:48:14  来源:人民网

社科院日前发布的“2007房地产蓝皮书”再次将争论已久的房价问题推至风口浪尖。

  尽管蓝皮书认为“2008年中国出现房价拐点的可能性不大”。但相关调控效果的日趋显现以及地产商资金链日益趋紧等诸多事实,还是让市场人士认为房价回归理性的趋势将进一步明显。[社科院发08年《房地产蓝皮书》 称房价仍会上涨]

  2008年的楼市和股市一样,都会被人们关注在一个“熊”字上。从去年年底开始,有关房地产的“拐点”论便一浪高过一浪,这一观点也逐渐成为了一种强势观点,但随着社科院“2007房地产蓝皮书”的发布,这一观点似乎又被彻底的推翻。蓝皮书认为,2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年,但2008年出现房价“拐点”的可能性不大。

  此结论一出,有关房地产的“拐点”论再次被推到风口浪尖,而各方的观点更是让房地产今年的走势显得扑朔迷离。加上国家对房地产行业调控力度的加大,房地产的未来走势犹如“雾里看花”。

  那么,2008年的楼市究竟会走向何方呢?对此,记者走访了一些专家学者,试图从中寻找出一份答案。

  拐点已经形成?

  从2007年底到目前,关于楼市的拐点说,或许并不是空穴来风。根据官方此前发布的统计数据,2008年一季度,70个大中城市新房价格环比涨幅明显低于2007年,其中3月份负增长的城市达到13个。

  业内专家认为,这是由于廉租住房建设计划的公布实施和廉租房计划的编制对平衡供求关系、调整住房结构、引导消费预期、稳定住房价格发挥了积极的作用。

  根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神,房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析,对房地产调控有两个方面:一是进一步实行从紧的货币政策,房地产是投资品,是金融产品,这方面要调控房地产市场回归理性,健康发展;二是进一步对房地产市场进行划分,把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障范围之内。为此,2007年,政府推出了经济适用房、限价房、廉租房以及那种租用制保障性住房。

  那么,随着国家宏观调控力度的不断加大,对房地产业的调控力度也越来越明显,加上述数据的佐证,市场由此认为,房地产“拐点”已然形成,尽管社科院蓝皮书认为今年的楼市还不具备走“熊”的条件,但是一些业界专家一致认定已经出现拐点。

  “我本人很认同房地产业已经出现拐点的说法。首先从经济研究的角度来看,只要在一个波动周期中,连续3个月房价的走势完全不同,和上期同比发生了很大变化,价格上下的波动幅度超过5%,那么,我们就可以将其作为拐点的一个标志。”著名经济学家李开发在接受本报记者采访时表示。

  李开发表示,对照这个标志,假设去年的8月份中国房价是一个顶点,那么最近几个月它的波动已经远远超过5%。“我们看到深圳方面出现了30%到35%甚至是40%的降价幅度,广州也出现了约15%到20%的降价幅度。”

  “除了深圳和广州,北京房价也在小幅下降,而且,实际上降价幅度早已经超过5%。”李开发分析,支持这一说法主要原因有两点:一是价格水平即使相同,但实际价格已经下降,CPI在过去的两个季度上涨了7%到8%之间,这就意味着手里的同量货币和以前相比实际下降了5%以上;二是北京的房地产市场各种优惠已全面展开,这种优惠如送装修、送家用电器以及送车库、送物业费等。这些都是打折、降价的另一种形式,此外,许多新开的楼盘价格定位也有显著下降。“这些在去年10月份之前是绝对没有过的,所以北京的房价的拐点也就早已出现。”

  同样支持这一说法的还有中国社会科学院金融发展室主任易宪容,他告诉记者说,尽管有研究认为,中国的房地产市场不会出现拐点,但实际上,不管这种拐点是指政策还是指价格,当房地产市场发展模式发生根本性改变时,这种拐点出现是基本的事实。“因为,房地产开发商比政府管理部门,比我们这些研究人员更懂得市场。正因为房地产开发商看到房地产市场已经出现了拐点,他们或是降低其住宅产品的价格,先他人一招而大量销售。”

  资金短缺成“当头棒”

  对于房地产来说,决定房价走高的关键就在于资金,当流向房地产的资金足够多,就可能推动房价上涨,反之亦然。但就目前的现状而言,对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。

  记者在SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹博客上看到他在回答网友提问“‘百日剧变’后房地产业会呈现一种什么样的格局”时表示,调整后最可能出现的格局是:房地产企业出现分化,通俗讲就是“冰火两重天”。在此之前,潘石屹提出的所谓“百日剧变”,即因为缺钱,土地和资金要重新进行分配,因此,百天之内一些房地产公司要面临调整。

  对此,李开发表示,“从王石提出的‘拐点’论到潘石屹说的百天之内很多房地产商将要面临洗牌,甚至有些企业要退出房地产市场,这正说明紧缩银根的政策对他们产生了比较大的影响。实际上,根据研究和观察发现,目前至少有60%的房地产开发商资金链已经非常紧张。”

  据一项公开的数据显示,房地产市场的资金绝大部分都源于金融机构,其中80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款,而个人通过按揭贷款购房的比例占全部购房总数的90%以上。但自2007年9月27日起,我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策,银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。

  天相投资周炯在接受本报记者采访时同样表示,由于目前信贷紧缩,地产业或将会面临一个大洗牌。“但这对于那些大的地产公司来说影响不会很大,对于一些小的企业,由于集中度太低,比较杂乱,资金品牌都不占优势的情况下,很有可能被淘汰。”

  中国社会科学院金融研究所结构金融室副主任刘煜辉也曾在接受本报记者采访时表示,从宏观经济面分析,国家实行紧缩的调控政策,资产价格受到严峻考验;而外围,次贷危机导致全球流动性收紧,美国银行对向外贷款非常谨慎,信用规模收缩。因此,总体来说,楼市资金面是流出的。股市调整厉害,对房地产行业的资金和供求都有影响,像深圳、上海等一些城市房价都开始出现松动,北京的房地产行业的推销广告也越来越多,虽然价格不减,但是成交量明显缩小,资金面紧张。

  今年房价下降或将成定局在银根紧缩的背景下,房地产业是否会就此走“熊”?对此,李开发认为,“在今年奥运会结束后,房价回归理性将会更加明显。”

  他认为,今年政府对房地产宏观调控的大政方针会得到有效贯彻,从紧的货币政策会得到有效坚持,大量增加保障性住房、解决夹心层的住房方面会有很大的作为。“因此,房地产的价格会进一步回归理性,房价过高的城市的房价水平会明显下降。”

  “中央的大政方针在保障社会公正、保障共同分享改革开放的成果方面会有很多举措,如解决中低收入阶层特别是低收入阶层的住房问题,以及解决夹心层的住房问题。这方面,一些宏观调控的政策的力度会逐渐加大,并且带来的效果也会明显,所以房价会进一步趋于理性。”

  李开发预测,今年全年的房价走势,从全国平均数字来看,会在现有的高位基础上下降15%左右。“就北京的住房来看,我认为销售价格至少可以下降10%,而且这个10%将有相当一部分是在奥 运会结束之后,在今年年底之前显现。”

  但市场上也有这样一种说法,由于近期A股市场大幅调整,这样一来,会有相当一部分资金从股市逃离,有人认为,这些资金将会很大一部分流入到房地产市场中去,从而将房价进一步拉升。

  对此,李开发表示,从前期来看,股市和楼市是在同步调整的,假如资金是流入到房地产,房价不会是下跌的态势。同时,这两者也是同步受到调控的。“虽然政府出台降低印花税的有效措施,有利于减少股市震荡。但房地产的调控则使得许多炒房者的资金链受到极大影响。”

  那么,这些资金究竟流向了哪里?李开发告诉记者说,经调查发现,目前在珠三角一带,相当一批炒房者资产已经变成了负资产,还没有变成负资产的人,前期已经作了大量投入,如果不能把手中住房销售出去,那么房地产贷款对大多数人来说,压力是非常大的。“所以有些炒房者就会选择从股市中逃离,来归还楼市的贷款。”

 

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