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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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专家预计北京楼市销售回暖涨幅走低  

2008-04-18 10:59:07|  分类: 中国房价争议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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专家预计北京楼市销售回暖涨幅走低

http://bj.house.sina.com.cn 2008年04月10日17:28  北京晚报

房价涨幅回落

  根据以往的情况,3月是北京楼市传统的回暖季节。但今年3月北京的房地产市场多多少少地延续了2月冷清的局面。

  根据一项调查显示,对于北京房地产市场,6成网友认为当前房价已呈现下跌趋势,超过7成的被调查者坚信北京房价会下跌,并认为北京房价的拐点已经到来或将在今年内到来,更有84%的人表示在目前的情况下不会买房。

  对于北京房地产交投现状的认识并不是仅仅停留在感性上,理性的数字也客观反映了市场情况。

  北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新发布的统计数据称,今年1至2月,北京新建住宅销售价格指数累计为116.8%,其中,2月份为116.5%,涨幅比上月回落0.7个百分点。  北京市房地产交易管理网的数据显示,3月份北京住宅期房网上签约量为5672套,日均住宅期房销售量为183套。去年同期北京住宅期房的签约量则为8004套,日均销售量达258套,成交量比去年同期下跌2332套,跌幅约为30%。

  对于更广范围内的全国房地产市场,国家发改委公布的数据显示,截至3月20日,3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。其中,二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%;普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。

  于是,有网友总结出当前的“买房十六字诀”:你降我买,你涨我看,你捂我等,你诓我笑,并相信在这场“买房持久战”中买方一定会取得胜利。

  金融调控使然

  “连续多次加息,再加上对第二套房贷的限制以及经济适用房、限价房、租房等保障性住房政策的不断出台,一定程度上改变了人们对于房市的预期,北京楼市会变得有些理性。” 社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞(倪鹏飞博客|倪鹏飞新闻)如是评价。

  在众多宏观政策中,金融领域的调控发挥了最为明显的作用。SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)有限公司董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)认为,去年房地产开发商花了许多的钱去购买土地,其购买土地的钱和去年房地产行业的销售额基本相当,所以现在房地产开发商手中没钱了;此外,由于房地产行业是一个资金非常密集型的行业,与资本市场、银行的关系更为密切,所以实行从紧的货币政策对房地产的影响是非常明显的。

  对此的形象比喻是,“金融是房地产的‘血脉’,从紧的货币政策‘卡’住了房地产市场的‘咽喉’。”

  目前一个已经显现出来的迹象是,随着银行信贷的不断紧缩,很多中小房地产公司已经不能获得银行授信,而大型房企的授信额度也被削减。

  “去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35%,并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家10年来首次执行货币从紧政策,房地产流动资金已经减少了50%,我做这行10多年了,从来没有这样缺钱。”京城某房企的负责人如此表示。

  据业内人士透露,以前房地产业贷款充足时,一笔贷款可以转几个项目,投入的资金会产生好几倍的乘数效应。而今,传统的银行贷款之路不断受阻,而国内证券监管部门对房地产公司首发上市进行了更加严格的审核,上市或增发融资对于开发商来说也相当困难。

  楼市销售将逐渐回暖

  对于房地产市场出现的一系列变化,有日本媒体表示,中国的房地产市场正在出现崩溃前兆。

  该媒体报道说,出现这一情况的原因,除了因美国次贷问题导致对欧美经济前景的担忧以外,还由于中国政府加强了金融紧缩政策。“在中国,‘8月的奥运会之前房价一定还会上涨’的看法曾占支配地位,但最近以来,悲观看法正在扩散。”

  报道称,投资者的失算之处在于低估了政府的金融调控力度。中国2月份的消费者物价指数比去年同月增加了8.7%,创下12年以来的新纪录。对于中国政府而言,抑制通胀是最重要的问题。

  对此,中国管理科学研究院研究员李开发表示,我国的房地产市场出现了比较严重的泡沫问题,确实影响了中国经济的稳定成长,这是公知的事实,也是中国政府从2005年起一直坚持对房地产市场进行宏观调控的主要原因。“但不是日本媒体所说的那样出现了崩溃的前兆。”

  李开发认为,“我们的做法是让房地产市场在基本稳定的情况下逐步回归理性。由于注意了调控的方式与方法,比如推动保障性住房增加供应,对房地产炒作的情况进行必要的治理,对第二套房和第N套房贷款条件进行控制,这些做法是相对而言比较积极温和的调控方法,因此房价不会大落。”

  而具体到北京,李开发表示,北京的房地产市场走势有一定的特殊性。主要因为北京是超特大型城市,有相对较多的市场支撑,消费能力比国内许多城市要高。“虽然近两年北京的房价也涨得相当厉害,但是大跌的可能性不大。”

  据亚豪机构统计数据显示,进入3月,楼市销售价格一路上扬:今年3月楼市新增供应的开盘均价为13740元/平米,去年3月的这一数字是10535元/平米,价格增幅达到了三成。但价格的高企抑制了部分购房需求,造成楼市整体销量未达到去年同期水平。

  “这说明,虽然京城房价已在高位运行,紧缩的经济政策也在加大购房成本,但楼市的基本格局没有改变,购房需求仍呈现刚性特征,这成为支撑房价保持上涨的关键因素。”亚豪机构副总经理王英男说。

  “去年年底以来楼市出现了清冷的情况,是房价与人们的收入已经有了较大的差距。目前政府在宏观调控中抓保障性住房供应,因此从房价的情况来看,还会进一步向下发展。”李开发预计,五月份起北京的房地产市场会有所回暖,销售会有所增长,但宏观调控希望看到的结果是,价格水平会在现有的基础上逐步走低。

 

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