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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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著名经济学家李开发:有必要设计新住房建设制度(二)   

2008-03-07 10:42:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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著名经济学家李开发:有必要设计新住房建设制度(二)
中国新住房制度的主要内容解读

  记者:回到刚才的话题,就是刚刚您提出的住宅土地使用权制度,您这个制度方案是不是可以对未来的房地产市场有较好的解决方案呢?

  李开发:是这样的。我们的这个方案,其实从今年的年初就开始调研了。在调研的过程中,跟多位专家进行过学术交流,今年6月底,在中国经济体制改革研究会的廉租房会议上也进行了交流沟通,建设部的相关专家、开发商代表如任志强总裁,专家代表如清华大学人文学院院长李强等。一些媒体发了专访。到目前为止,我们知道的有三个住房制度的新方案。第一个方案是由全国政协常委、国务院参事任玉岭研究员提出来的,他提出来就是经济适用房要占70%,商品房最多占20%左右。第二个是中国社会科学院尹中立博士提出来的,他的方案是一户一房制度。我的这个方案思路在媒体上发表之后,大约有1000多家媒体或网络媒体转载了文章,留言数万条。既有积极的反映,也有修改意见。对我们启发很大。

下面就新住房制度的主要内容做一些介绍,一共10个要点。

  ⑴、关于新住房制度的核心理念:基本思路是把农民宅基地制度从农村延伸到城市,依据共和国公民享有的住房权利,依据土地资源国家所有,人民所有的原则,全体公民资源共享,公平占有。由于农村、小城市、大中城市、大城市资源集中度不同,因此实行分级管理。

  ⑵、关于资源分级管理与住宅土地使用权的实现。我们知道,城市越大,资源集中度越高,容纳的人口就越多,相应的土地资源控制越严格。由于层级与资源集中度不同,方案认为,在农村,农民可以取得300-600平方住宅土地使用权(宅基地)用来建造自己的住房。在小城市或者城镇,每户可以享有60平方米左右的住宅土地使用权,可以购买或者建设120-150平方米的住房;在中等城市,由于容积率提高,按照容积率1:3的比例,可以购买90平米左右的住房;在大城市,每户可以拥有20平方米的住宅土地使用权,按照1:4容积率的比例,可以购买60-80平方米左右的住房;单人户可拥有12-15平方米的住宅土地使用权,可购买容积率1:4的住房40-50平米。

  ⑶、关于住宅土地使用权住房成本:只有拆迁费、配套费和建筑成本,没有土地出让金,没有开发商的暴利,没有税金。举例说明。在北京,三口之家,如果不是在位置特别好的地段,按照我们目前的建设成本,大概塔楼是1800元左右,板楼还要低一些。另外配套费,即九通一平,估计在每平方米150-300元之间,还有拆迁费,地段不同,拆迁费用就不同。通常三项加起来不会超过3000块钱,也就是说购买住宅土地使用权的住房,房价可以在每平方米3000元以下。

  ⑷、关于农村与城市住宅土地使用权的流转与衔接。我国的土地资源非常紧缺,控制土地供给是持续增长与长远发展的需要。共和国的所有公民只能在一个地方享受住宅土地使用权住房。申请其它城市住宅土地使用权住房必须同时放弃原有的住宅土地使用权。在城市化过程中,农村的农业人口到城市就业申请住房有一定期限。如果在某一个城市里面工作3-5年,并且希望安居时,可以在该城市申请住宅土地使用权住房。申请人同时要放弃原来在农村的住宅土地使用权。放弃住宅土地使用权以后的住房属于商品性住房,如果他继续持有,就要受到土地资源占有税的调节(调节的方式下边介绍)。那么,他可以对农村的住房作出继续持有或转让,或放弃的决定。持有的要交纳税金。其中有一项放弃。放弃使用权以后,政府可以把它恢复为耕地,也可转为它用。大量的农村人口到城市就业,最终结果必然是许多家庭放弃在农村的住宅土地使用权,这会使中国耕地的面积从总量上看不断的增加,是走一条集约经济的道路,于国有利,于民有利。

  ⑸、关于城市之间的住房流转。人口流动是市场经济的基本要求,也是国家所鼓励的。从一个城市到另一个城市就业,并且在这个城市工作生活几年之后,同样可以申请住宅土地使用权住房。通常应当是3-5年,这由所在城市政府根据城市资源供应状况作出的规定,我们建议最高应该是五年为期。他在一个企业就业,有他五年的劳动收入证明,有劳动保险单位缴费档案可查,当然还可以有其它证明方式。他在获得所在城市的住宅土地使用权住房后,也必须放弃原来城市的住宅土地使用权。同样,他也可以决定继续持有、转让,或者放弃。

⑹、关于保障性住房中廉租房部分。廉租房是保障性住房的一种。我们的调研成果表明,廉租房这一块政府可以少花钱,甚至不花钱,就是要给政策。我们建议,成立廉租房建设基金会筹集资金,年息可以达到7%,超出了我们在银行存款的通常利息。从这个意义上来讲,钱不是问题。我们测算,建设一个20万平方米的廉租房组团,建筑面积为30平米的公寓式住宅,卫生间、厨房等功能齐备,租金在750块钱左右保本没有问题。可作为农村来城市就业的、城市之间流动就业的人群和城市特困户的住房。如果是4个人住,每个人每月房租金不到200元。少量特困户,可通过政府给政策的办法优惠返还。政府对建设廉租房的,要给优惠政策,不向建设单位征收土地出让金,免除廉租房建设过程中的规费,要把廉租房安排在公共交通非常方便的地段。。

  ⑺、关于新住房制度与旧制度的衔接与过渡:针对现在城市居民的住房状况,我们认为,新制度与旧制度有一个转换期,这也是促进新制度有效落实的重要组成部分。为此,我们提出了四条。第一,凡自住型的第一套住房,不管面积有多大,10年之内不缴纳土地资源占有税(我们认为物业税的概念不确切);第二,对居民拥有的第二条住房征税,要采取逐步过渡的办法。目前在国外,土地资源占用税,一般的情况,每年1.5-3%之间,我们认为中国采取3%是比较合适的。这个过渡办法是,第一年只征收0.5%。第二年加到1%,经过6年左右的过渡期,最终达到3%,就是有一个缓冲期。拥有者有消费能力的可以继续持有,能力比较弱的在今后的几年中进行处置,不会造成经济损失。

  ⑻、关于对投资型住房的约束机制。控制土地资源是世界各国的通行做法。中国的土地资源与人口比例相比,人均土地资源极为贫乏。国家严格限制与约束住宅投资行为。国家用合适的税率控制和挤压多套住房的持有行为。我们方案采用累进税率。从第三套住房起,每增加一套住房,要增加2%的税费,也就是说,第三套税率是5%,第四套是7%,持有的越多,税率就越高。这个税率就约束了投资行为,解决了炒房问题。投资者可根据自己的消费能力和投资能力决定是否持有。

  记者:控制住房的投资行为是国家调控房地产市场的重点。在您们这个方案中,通过累进税率方式实现了。

  李开发:对,控制行为对长远的房地产市场健康发展很重要。

  ⑼、关于城市土地开发的区位控制。方案建议,城市政府应当针对城市不同区位,制订差别开发的规定。我们把城市区域细分,一类是城市中心城区,二类是城市的近郊区,确定为功能发展区,三类是把距城市较远,在大多数乘坐公交车上班族的合理距离之外的地区称为远郊区。中心城区,主要开发住宅土地使用权住房,满足普通百姓的基本居住需求。在城市的功能发展区,可实行住宅土地使用权住房与商品性住房兼顾,建议比例为3:7。远郊区主要开发商品性住房,提供良好的居住环境,满足富裕人群提高生活质量的需要。

  此外,作为衔接,居民在购买住宅土地使用权住房的时候,如果超出面积,超过的部分按照商品房的价格来结算。

  ⑽、关于控制外来资本炒作中国的房地产。方案认为,中国应当参考新加坡等许多国家的做法,对外国人投资中国住宅市场严加控制。通常情况下,外国人在中国从事商业活动,只能租用商业性办公用房与住房。如果在中国的投资五年以上,也只能购买一处合适住房。应当严格限制外国资本参与中国房地产市场投资与炒作,坚决打击外来资金通过地下钱庄的管道参与中国房地产市场的行为。

  记者:听了您的介绍,我们很关心这样的一个新住房制度何时提交国家相关部门?

  李开发:目前我们正在完善这一方案,不久将向全国人大经济科技委员会、国家发改委、建设部、国土资源部等相关部门提交。我们希望通过大家的共同努力,积极完善新的住房建设制度,为更好地实现让广大老百姓分享中国改革开放与经济发展的巨大成果,促进社会的公平、公正尽一份微薄之力。希望有更多的有识之士参与进来,提建议,出主意,把方案做得更好!

  记者:我们也衷心希望您这套方案能够尽快提交到相关主管部门,也希望主管部委能够重视与研究这个方案,让我们大家能够共现分享改革开放与经济发展的成果,谢谢您!(文章来源:中国建设科技人才网)

 
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