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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:讨论中国住房自有率不过是个伪命题  

2007-07-31 09:44:11|  分类: 中国房价争议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近一年来,众多专家在讨论房价高涨的成因时,多次引用一个数字,就是中国的城市住房自有率已经达到82%,国外许多发达国家的住房自有率不足60%,有的甚至低于50%,中国人拥有自己的产权房的意识太浓。专家们训导说,人人有房住并不是人人有房产。接着便有学者站出来,富人投资买房是个天大的好事,穷人应当到富人那里去租房。然而,笔者深入研究发现,一是中国城市住房自有率这个概念并不说明问题,叫做逻辑上偷换概念,涉嫌鱼目混珠。二是外国的住房自有率不高与中国的成因并不同,专家们犯了虚假论证的错误,论据不能支持论点。

先说中国城市的住房自有率。

目前所说的住房自有率是指居住用房的非公有的部分,事实上是住房私有率。住房私有率不等于住房自有率。住房自有率更不是每户的平均数。例如,100套住房是私有的,同时有100户人家。但是40户有一套房,10户有两套房,10户有4套房,另有40户没有房。从数字上看,全部住房都是自有的,自有率为100%。但是这个自有率有什么意义呢?住房自有率高不等于人人都有住房。另外40户没有房,又是什么一种情况呢?可能有20户是中年成家一辈在啃老,挤在老人的住房里。另有20户中,10户租了富人的房子,还有10户挤在棚户区租房住。最后有30套房实际是空着的,并不出租。为什么呢?如果出租,通常就要装修,一旦有人入住后,新房就变成二手房,二手房在贷款与评估中常常要打好大折扣,因此不如持有炒作增值。所以住房自有率高也不能说明有大量商品房闲置。象这样的自有率显然什么问题也不能说明,与房价高根源于穷人要有产权房的问题没有任何证明与被证明的关系。

再谈外国的住房自有率的低的问题。

主要代表案例是美国与西欧的一些国家。通过研究我们发现了至少有五个方面不同,差异与背景完全不一样。

第一个不同,美国与西欧人为寻找机会流动就业非常普遍。据美国政府的一个统计,全美国每年有 17%左右的人搬家。据说近40年来这个比例一直相持不下。由于经济发展的波动,产业、技术与资金的流向的变化,因此各地的就业机会也在变化。美国人寻求更好地发挥个人特长与创业机遇的动因强烈,象西部淘金一样,加上社会保障机制全国连网,在任何地方都可以享受到同样的社会福利保障,更没有户籍制度的限制,这样就没有中国人那种故土难离的束缚。树挪死、人挪活这个中国古老的概念在美国倒是普遍适用。相对而言,购买产权房在某种程度上反而成为一种束缚。

第二个不同,美国与西欧多个国家有大量的租房市场,较高的物业税促使业主要租出去,所以许多城市房租相对低廉。虽然总体上房租并不便宜,甚至也有相对很贵的地方,但要是与个人收入的比例折合起来算,房租相对而言是比较便宜的。以纽约为例,在市中心租一个带厨房和厕所的单间,月租在 1000 美元左右,但在小城市里有两间卧室外加客厅的一套中档住宅,月租仅 300 美元。那么,在纽约或许多大城市的白领阶层,个人年收入7万美元还是比较普遍的。美国的人均收入约4万美元,这个数字包括全部人口的。在年收入中,征收的税收有30%左右,但高税收保证了高福利。

由于前些年房地产投资热潮,使得美国与西欧许多城市的大量住房闲置。同时持有物业有每年1%到2%的物业税,因此产权人都要把房子租出去,否则持有便极其不划算。在洛基山脉的高地城市丹佛,公寓楼的租金已经跌到了最低点,巨幅广告牌上写着“减免房租”和“只需要99美元押金,即刻入住”的字样。在西欧的德国,由于房租非常便宜,导致超过一半的家庭没有自己产权的房屋。有统计资料说,目前德国有超过3800万套房屋,与全国家庭数相当,现有的人均居住面积为41平方米,另外每年还有25万套公寓竣工。此外,随着人口老龄化,空房还将继续增多,买房不如租房变成了一件简单而且划算的事。

第三个不同,在美国与西欧,租房人的权益有较大的保障系数。

一是房东不能随意调整租约,甚至租房人付不起房租时也不能强行撵出去,需要到法院起诉,而法院的判决通常是在一个有一定时间跨度内必须搬出,但欠费要等租房人有能力时偿付。二是房租的比例不能随便提升。美国的《房租管制法》限制了房东对房客收取的房租数额。房租管制法都允许每年的房租上涨一定的额度,比如2.5%。这就是美国的房租管制制度,它能保证租用者可以长期安心租房。虽然近年来也有所调整,但总体上涨幅不大。以纽约市为例,市政府下属的房租指导委员会(Rent Guidelines Board)宣布,本市100多万套房租稳定公寓一年期的租约涨幅为3%,两年期为5.75%。新的涨幅规定自2006年10月1日起生效。由此可见房租的涨幅是受到约束的,远不象我国许多城市的房租大涨的情况,房客可以放心租房。

    第四个不同,美國与西欧的一些国家为相当一批低收入阶层提供了廉租房。例如,美国有17%左右的人口居住在政府或企業提供的廉租房裏;西欧也有高于20%的。一些人由于社会高福利,弱化了他们的社会责任,等待政府提供住房。

第五个不同:美国与西欧的老年人往往在65岁后就出售自己的住房,住进老年公寓或护理型公寓。由于文化与观念不同,美国与西欧的老年人独立性很强,退休后不要子女照顾。人一退休即卖掉房子,用卖房的钱支付养老。政府规定公寓不得对老人提高房租,在土地税等方面,对老人有减免的优待,因此,美国与西欧老人可以在老年公寓或护理所里颐享天年。

上述这五个方面代表着和我们完全不同的经济基础、体例制度与文化传承习惯,也是构成住房自有率相对较低的原因。它和我们国家各方面的情况都完全不同。研究了这些内容之后,不难发现,专家们炒得沸沸扬扬的中国城市住房自有率不过是个伪命题而已?!

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