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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

李开发在经济体制改革研究会廉租房讨论会的发言(录音稿)  

2007-07-31 09:36:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发:谢谢经济体制改革研究会,召集这样一个活动让大家一起交流,特别是我们业内的专家坐在一起。刚才李院长和任总讲的有很多独到的观点,有些方面我们非常赞同。我研究城市房地产有将近20年,早在“国八条”出台之前我和国务院参事任玉 岭讨论过,并且在报纸上多次讨论这个问题。我想简单说几个观点。

第一,关于目前的统计房价问题。我们认为近几年现在的统计房价几乎没有实际意义。北京市市区的建成区、功能扩展区、远郊区这三大块,把这个地区的所有房子拉出来平均房价是没有什么参考意义的。市中心的房价,是我们市区在这边工作和生活人的房价,远郊区和功能发展区主要是农村户口所在地,特别是怀柔、昌平的房价拉低北京市区的房价这确实没有什么意义。

举个例子今年2月报纸报道朝阳区今年一年当中从去年9235的平均房价上涨到今年2月份的13223元,上涨了42%。今年以来很多地区半年房价上涨30%,我们讲一个科学的房价统计体系主要是对城区市区这边工作和生活的人,我们是要改善这部分人住房的问题,并不是远郊区以农村户口为主的住房问题。所以房价还是在市区正常上班和生活的人这部分人感受的范围。

第二,关于中低收入阶层。我是参加了北京市的讨论规划和其他省市的讨论规划,我们谈这个统计数字,早在1996年的时候北京市的人均收入是7753人,2005年的时候17000多,2006年北京市人均收入是19758元,我记得2005年的时候我们有一个研究院,研究城市的收入群体,最高的20%和最低的20%相比,最低的20%的总资产是最高20%的4.7%,也就是20倍多一点。从1996年人均收入7753到06年19978这个数字来看,北京市普通的三口之家,累计到2006年为止,所有的现金收入、存款积累,比较合理的不超过11万块钱,这些人只能买得起什么样的房子呢?只能买起首付八万,月供不超过两千。刚才如果我们把高收入人群的20%指标撤掉以后,北京市人均收入也就是每人每年大概不超过15000,因为北京市的户籍是,每户平均是2.7人,所以我 我们要为中低收入阶层提供保障住房就要知道他的保障能力。

石小敏:这个包括农民工、流动人口?

李开发:不包括。谈到收入的时候,很多人说有大量的灰色收入人群。我们研究结果除了有大量灰色收入人群还有大量的低收入人群根本没有统计在内。城市人均GDP计算都把流动人口划掉了,北京市的户籍人口不到1400万,北京市的流动人口实际上已经1800多万。

任志强:460万人口,超过半年以上的计算了一部分。

李开发:占70%以上。这部分人收入是600、800、1300、1400左右,这部分人事实上从来没有进入我们的统计平均指标。

任志强:我不太同意你的观点,温州在北京常住人口有50万多人,平均投资3600多亿,50多人有8万多家的企业,这些人都是富人,外来人口不等于都是穷人。460万的这种投资项目的,山西商会、温州商会估计有120万左右是高收入的商人。

李开发:这里面还可以再分类,因为我们研究保障性住房,首先要研究它的收入,研究它的基本情况。

第三个,关于住房自有化的问题。事实上,近几年当中我们把世界上很多能找到资料国家的住房制度都进行了一些研究。感觉在我们中国研究所谓的住房自有化其实没有什么参考意义。比如说在美国机会比较多、社会保障体制比较健全,没有什么二元体制,到那个地方都可以生活,你让他买了住房他也会卖,他很容易迁居到另外一个地方,但是中国存在着户籍体制的分配不是很公平,住房保障和生活福利的迁移,假如说我是江苏人,我到北京来,我的医疗保障、我的福利都在原籍,没有带进来,收入情况也不一样,在美国,一般的白领阶层七万美金一年,20万美金就可以买一个200多平方的小别墅,我们研究的结果是不要拿住房自有化率对比中国和国外的一些比例,认为我们住房保障制度做的已经很不错了。

第四,关于住房“异化”问题。我们感觉到市场住房化以后取得了很大发展,现在最大的问题是住房建设“异化”,这个“异化”是住房不是住的是来炒的。我做了很多调研,发现价格比较高的商品房,许多高尚社区晚上是灯火寥落,但是你看小产权房晚上灯火通明,也就是说现在的商品房,特别是市区的商品房炒作的比例太严重,而且第二套、第三套、第四套住房甚至更多住房都很多。最近有几个事例,中央电视台调研了,有个老板一天从几家银行同时贷出近20户以上,几千万、乃至上亿的住房贷款,并且还能贷款到位,所以炒作住房的人已经跟银行的一些兄弟已经勾结起来了。一般普通人住房贷款没有半个月能办下来的,可是人家一天之内就可以办,还可以办二三十套。

第五,住房普查。现在我们研究住房制度一个重要的基础和前提,就是我们应该对现有国情下住房现状的准确调查。看来我们相当一部分人,特别是制定这个政策以后,他是不是有第二套、第三套的住房,所以住房普查政策老是制定不下来,比如说中低收入的住房,我们调查很多人的住房还是十多年前、二十多年前、三十年前的住房,结构比较差、质量比较差,功能比较差,这部分人是要改善住房的,我们现在要尽快给整个住房进行普查,了解他的现状,以及家庭拥有住房的情况。

第六,住房保障的实现途径。近几年来,我和国务院参事、全国政协常委任玉岭先生探讨过几次,他提出60%-80%建经济适用房,这个观点我是比较赞成的。我几次参加讨论的时候大家都说土地是国有的,我们就要探讨土地是国有的,国家是谁的?国家是人民的。我们为了保障居民的住房权利,我们在农村给农民一个宅基地没有其他任何费用,我们在城市里的保障性住房,如果说只有三部分的费用,政府不要在保障性住房的这块土地上挣钱。我们认为在北京这样的地方,很多地方是三千多块钱一平米完成可以建下来,政府不掏钱,但是政府要给政策,政府不要在保障这批人群中挣钱。如果从这个角度上讲我们把住房分成三大块:商品房,市场调节,保障性住房,我们将近60%左右,另外廉租房20%左右,保障性住房这块,紧凑型的,功能比较齐备的成本价住房,北京市这个地区三千多一平方是可以拿下来的,居住在北京的人、生活在北京的人,他的成本价住房,北京市不要再拿这块土地拍卖了。

对于廉租房我们也进行了一些探讨。按照它的成本价建设保障性住房,如果建每户30平米,有卫生间和厨房的很小的格局,如果用来出租每月700元,如果在社会筹集资金,大概投资回报率可以达到7%左右,比银行利息高得多。只要筹集资金建设廉租房,政府可以不出钱,给政策也可以解决。并不是像很多专家认为的政府要拿大量钱投资才能解决这个问题。事实上土地部分资金,按照市场模式出租,政府的极少数人稍微贴一点儿。你拿土地筹集的资金或者基金会投资的回报率大概可以达到7%,而30平方米的房租大概600-700块钱,基本上就可以完全达到这个效果。

谢谢大家!

 

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