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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

中国房地产业龙头老大预言泡沫将破含义深刻  

2007-07-02 17:27:11|  分类: 中国房价争议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 有媒体报道,前不久的6月12日,被人们喻为中国房地产业的龙头老大、万科董事长王石在出席万科集团与英国总领事馆文化教育处联合举办的第二届“海螺行动”,即“中英解决城市低收入人群住房问题比较研究活动”启动仪式上明确表示,“中国房价涨的过快,而且持续时间很长,已经出现泡沫,泡沫一定会破裂。”王石此言迅即引起轰动。笔者知道王石先生谨言慎行,一语如千钧之重,不到事情临近,断不会向同行中人出如此警语。
 

    记得去年在天津市被国务院确立为北方经济中心之后,举行一次盛大活动,笔者有幸被邀请座谈天津发展与未来规划,席间与王老大同桌就餐,王老大即是如此环境说话依然审慎有加,低调,谦和,朴实。由此回想起早在15年前,王石先生在深圳深南中路的办公楼上开创万科基业时,笔者曾慕名前往,虽不得相见,但其为人作派值得称颂。

 

    房地产的泡沫由来已久,学术界虽然争议仍有,但泡沫之大几乎是公认的。不如此,从2005年两会开始,国家就开始了漫长的宏观调控之路。历时近三年的调控,房价倒没有降下去,相反越调越涨,每调必大涨,有的大中城市年涨幅达到20%甚至更多。令人搞笑喷饭的是统计部门还能用年7%涨幅来唬弄。只有国家发改委、国务院发展研究中心的数据与真实数据相对接近。想来统计部门有没有想到,他们的统计数字正好帮来倒忙,如果他们的数字是真实的可信的,何必每年两会那么多代表激烈辩论房价调控措施,要求相关部门有所作为,何必一年“国八条”,一年“国六条”,一年多管齐下,劳神费力去调而控之。

 

      作为坚定支持国家对房地产业实行宏观调控的学者,近几年作不了房地产商的座上宾,有些开发商更是恨之不能施以拳脚。特别是去年末预言今年城市房价只要国家调控到位,房价要下降25%。虽然是有条件的,但还是带来一片骂声。前不久央视采访我的时候,说您作为“穷人经济学家”预言07年房降将大降,现在已经历4个月,房价并未走低,是否预言破裂,笔者直告有前提条件。笔者对利益集团的影响力深感震撼,特别是那些预言房地产要持续涨20年的开发商及其代言的学者们。本人也只是替其可惜,做事业做学问到这个份上,为了一已利益,鼓噪虚假事实,构建虚假论证,居然信誓旦旦,面不改色心不跳,不知灵魂中是否有良知。那时候笔者就盼望什么时候进入房价转折点,一伸是非曲直,快意恩仇。想不到的是,关键时候,由房地产业的掌门人王石先生出面,打破僵局,直陈泡沫将破裂,省去了我还以牙眼之恨。令人叫绝的是,王石先生表示,“中国房价涨的过快,升幅过大,已经出现泡沫,泡沫早晚都会破裂,只是时间问题。”王石坦言,“即使泡沫破裂,万科也不担心,因为万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备。”王石先生的胆识与气度与万科功夫让那些还喋喋不休辩护房地产业没有泡沫的开发商汗颜,原不知正义的呼声会来自业内老大。开发商们应该抚掌自问,他们与王石先生的差距究竟在哪里?


     思考王石先生的发言,笔者领会其坦荡做人、坦诚做事的风采。王石说,“一直以来,万科坚决不做房价的领跑者。万科开发的房子不会出现年底比年初价格大幅上升这种情况。如果价格有调整,万科会告诉消费者,价格为什么会提高,提高的那部分价格在产品价值方面又是如何表现出来的。”事实上,这种风格已经融化在万科事业的精髓中,万科文化也将拓人眼界。


      作为一个研究城市经济、研究房地产经济的学者,近来多次研读近两年的温总理的政府工作报告,研究1998年以来国务院关于房地产的文件。温总理的报告字里行间,通篇闪耀着关注民生、建设公平公正的社会主义和谐社会的光辉。笔者带着一种责任感与使命感,走上揭穿房地产泡沫的征途。在这样一个时刻,我们可以预知的是,中国房地产行业必将重新洗牌。房地产业作为一个消费性行业,变成了房地产开发商、国内外炒家、投机商、暴发户与犯罪分子洗钱、疯狂掠夺广大中低收入者财富的工具。由于房地产业极高的回报率又大量吸纳了其它产业的流动资金、挤压其它领域消费,因此对健康发展的国民经济构成巨大威胁,对实现让广大中低收入阶层分享改革成果、实现共同富裕的和谐社会目标是一个严重的伤害。还是马克思的名言具有真理普遍性:“一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏人间一切法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。”环顾城市的商品房市场,住房已经不再是住房,而是一种与黄金珠宝一样的奢侈品,是一个投资增值的产品,是房地产商、炒房人手中承载资本增值功能的道具。买的人不住,住的人买不起,这样的房子建起来有何意义?

 

    在这样一个时刻,我们可以回想近三年来房地产暴涨的惊心动魄的震颤。事例太多,以至于无法一一品读。那是一个只能用“疯狂”的来解释的历程。让我们用一则报道来体会一下当时的场景。《新京报》2006年4月25日报道:“北京市西南三环外的楼盘万年花城,在三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹——1月份,销售价格5700元/平方米,3月份达到了6600元/平方米,拟在5月发售的四期均价在7000元/平方米左右。开盘之日,附近的柜员机现金全部取完,银行取现的人流始终排有50人的长队。”月有阴晴圆缺,人有悲欢离合。过盈必亏。这一天已经响起了敲门声。

 

     房地产泡沫泛滥成的中另一个问题是,大量的税收被逃漏。如央视《新闻调查》揭露的上海某楼盘成本从6000元抬到12000元,这6000元的增加值,实际上是利润,按中国的税收政策,企业所得税应是33%,象上海的这个楼盘都逃漏的税收,如果每平米逃漏2000元,数万平方米仅虚增成本部分,偷逃税可高达亿元。

中华人民共和国《刑法》第201条〈〈危害税收征管罪〉〉规定:纳税人采取仿造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证、在账簿上多列支出或者不列、少列收入,经税务机关通知申报而拒不申报、或者进行虚假的纳税申报的手段,不缴或少缴应纳税款,偷税数额占应纳税10%以上不满30%并且偷税数额在1万元以上不满10万元的,或者因偷漏税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,处三年以下有期徒刑或拘役,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金;偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。依照这样的规定,我与一位房地产大企业的副总裁深谈,他坦言,如果来一次彻底执法,就有可能将多半开发商大鳄们送上法庭。

 

    党和政府坚持以人为本的科学发展观,建设社会主义和谐社会,过去的多少年,发展是硬道理,这当然不错,但现在开始让位于“公平”是硬道理。效率让位于公平,是这个社会得以和谐与长治久安、持续发展的根本所在。

 

   现在是这样一个重要时期,挤压已经形成的巨大泡沫,实现房地产宏观调控的软着陆,值得制订政策者与业内人的共同关注。作为学者,提醒房地产开发商,应当象王石先生那样,深入思考一下企业的社会责任问题,深入思考一下如何为和谐社会建设做点什么。顺应政府宏观调控的思路,从暴利的泥潭中脱出来,走上遵守法规、赚取合法利润、实现稳健发展的坦途,这才是开发商们的正道。

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