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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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马上访谈:政府凭什么规定开发商利润率?  

2007-07-02 17:22:11|  分类: 中国房价争议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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5月25日,南京市物价局一场动员大会通过了南京市房价调控细则。其核心内容主要是:限制开发商利润;推行政府主导价和“一房一价”核价政策。该细则规定,经济适用住房净利润率被界定为3%;普通商品住宅的净利润率为8%。这个做法是否合理?和讯网对有关专家进行了访谈。

  嘉宾:

  易宪容 中国社科院金融所研究员

  曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任

  董 北京师范大学博士生导师、房地产研究中心主任

  李开发 中国管理科学研究院研究员

  政府规定利润率是否合理?

  和讯网:这项规定的出台会对房地产商产生多大的影响?政府来规定一个行业的利润率的做法是否合理?

  易宪容:虽然政府能管住房价,但是房子的质量就不能保证了。

  曹建海:如果能够严格按照这个细则控制住房价,那么对房地产商的影响将的很大的。虽然房地产商披露的成本是不真实的,但锁定8%的利润率将使南京的房价无法继续往上。

  这项政策固然很好,但如果不公开真实的房地产成本,再好的调控政策都是白搭。

  如果经济适用房的供应比例能达到50%,那么商品房价格将会下降30%。

  政府完全可以管,因为我国的土地是全民所有的,开发商是土地的使用者,只应该赚取正常利润,房价高企已经影响到了正常的民生。

   潘:对于经济实用房,政府可以采用这个做法,因为政府在这方面有所投入,可以通过规定他的利润率来保证价格。但是对于商品房,政府这么做是不合理的。

  李开发:政府出台了保护开发商的政策,开发商应该非常好高兴啊!过去,任志强与潘石屹不是声称利润不过7%左右吗,现在政府给开发商以保护,开发商应当给政府送锦旗了。

  北京是否可参考这个做法?

  和讯网:众多开发商、市民更关心的是这项政策能走多远,那么这个政策可能长期执行下去吗?为什么?北京的房地产价格有可能参考这个做法吗?

  易宪容:我很怀疑这个政策能真正执行下去,政府在价格上不可能控制房价,政府应该通过高税率、利率等宏观手段来调控房价,北京不可能效仿这种做法。

  曹建海:这项政策是不错,但南京的路子不太对。不要拍卖土地,建更多的经济适用房才能调控房价。拍卖过多的土地,是房价上涨的很重要原因。

  要想长期执行下去,必须有相应的配套政策,比如征收个人二套住房税,或者至少不能再对二套住房贷款。否则,开放商还可以通过囤积住房等手段重新把利润赚回去。

  这和计划经济、市场经济关系不大,只要能很好地解决民生问题,就是好手段。

  北京是全国房价调控做的最差的城市,南京的做法至少比北京做的好。

   潘:南京的这种做法是违法法律和经济规律的,走不了多远。开发商的成本谁能监控?就算政府监控了,开发商一样可以在各个环节动点脑筋,把价格转移到成本上。

  李开发:北京不可能参考南京的做法,因为,北京的房地产商比南京好多了,不是许多开发商愿意开发经济实用房吗,任志强不是愿意开发经济适用房吗?人家只要3%的利润,何必给8%呢?所以开发商必然反对北京市政府出台类似的调控政策。北京的开发商比南京的开发商觉悟要高。

  房价由市场还是政府决定?

  和讯网:对于开发商来说,这些调控措施如果真正实施下来,威力不亚于“国六条”、“国十六条”等政策,有当地房地产商表示要联合向中央的反映,认为房价应该有市场决定,那么房价是否应该完全由市场决定?

  易宪容:也不完全是,政府应该通过要素价格来调控价格。

  曹建海:中国的土地是公有的,是大家的,所以房价不应该由市场来决定,这和国外的土地私有不一样。

   潘:我认为商品房价格应该是完全由市场来决定,商品房不是经济实用房,政府如果真要调控的话,应该去调控供给与需求。

  李开发:这项措施完全不如国六条与国八条。这么多年来,虽然大家都说房地产利润率高,但建设部与国家统计部门的统计,正如开发商引用的统计数字,平均利润也就7%左右。现在政府给开发商以保护价,保证其达到8%的利润,这显然与中央调控房价的政策相违背的。

  和讯网:从我国的实际情况来看,虽然房改实施了这么多年,但商品房除了具有商品属性外,还具有准公共产品的特性,市场定价机制还没有完全形成,应该逐渐放开。你怎么看?

  易宪容:是的,另外我国的商品房市场应该从消费市场向调控市场过渡。

  曹建海:中国城市的房价,应该向中国农村和新加坡学习,不存在完全市场化的问题。

   潘:应该放开,政府完全可以用其他手段来调控房价,而不是价格一刀切,都由政府说了算。

  李开发:据任志强先生说,现在已经是市场定价机制,价格高是因为需求旺盛。所以这个问题不是问题。说房价垄断,是开发商定价的,实际是反对房价上涨的人群给开发商安放的高帽子,千万别被人们的义愤忽悠了。
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