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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:合作建房作为砍向楼市暴利的一柄利斧会夭折吗?  

2007-04-05 10:55:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前在中央台做了一期现场直播节目,谈房地产方面的三个问题,一是八部委联合整治房地产市场的内容与指向,二是上海市社科院预测三年内上海楼市供过于求,房价继续下行有望的预测问题,另一个是合作建房问题。

2007年3月26日,深圳的第一家也是中国第一家合作建房组织竞拍的两栋宿舍楼正式移交用户。这是中国房地产业发展史上的重大事件。84名合作建房者通过抓阄分配84套房产,通过合作买房的方式圆了安居梦。媒体报道说,尽管刚刚清空的宿舍尚未来得及刷上一层白灰,但是有些房主已经忍不住将铺盖卷都搬进了属于自己的家。

最震撼的内容是,将所有费用摊进购买成本后,每位购房者买入每套公寓的总价约7.5万元,均价为1623元/平方米。而附近正在销售中的商品房楼盘均价都在6000元/平方米以上。合作建房的价格是周边楼盘的价格的27%。低73%,由于使用权年限短了一些,但怎么算也不超过周边楼盘的50%。

回首2006年11月15日,温州合作建房联盟成功从温州市国土局公开土地交易市场摘得一块总建筑面积25500平米的挂牌地块,并已与温州市国土局签订了土地成交确认书,办理完公证手续。他们委托了正元房地产开发有限公司参与竞买,委托管理费用是项目开发预算投资的2%.该地块是龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块,地块成交价是10458万元。据悉,土地挂牌起始价为10457万元。该组织测算,这块地将来可提供260套房,初步计算成本价格在6300-6500元/平方米之间。据悉,该地块周边平均房价已经达到9000多元/平方米,高的已超过10000元/平方米,大致算下来,合作建房的房价要比周边的房价低30%左右。另外,合作建房可把底商出售,底商面积约两三万平方米。销售回款归全体合作者所有,能把房价降到5300元左右。如果实现这个目标的话,合作建房的房价要比开发商的商品房低42%。

特别要说明的是,上面的合作建房是纯粹通过市场经济的办法运作取得的成果。

我对合作建房看法是四个方面。

(一),充分肯定合作建房的积极意义。

第一,我向合作建房的成功发起人林立人先生及各位合作成功的朋友表示衷心的祝贺,他们勇于探索,在打破房地产垄断市场方面率先成功,不仅实现了全国合作建房成功案例的零的突破,使一批急缺住房的中低收入者避免了房地产商的暴利掠夺,他们是人民群众在政府支持下自发起来打破房地产商垄断的一面旗帜。

第二,合作建房的做法不仅是国家相关法规政策允许的,而且完全符合社会主义市场经济开放竞争的基本原则,并且与党和政府以人为本、建设社会主义和谐社会大政方针不谋而合。

第三,合作建房作为房地产市场的新生力量,第一次实践时就成功地避免了成为富人投资牟取暴利的工具,真正的用于解决中低收入阶层、即那些想改善住房条件、分享改革成果的人群,说明人民群众有巨大的创造力与自律意识,值得高度评价。

(二),合作建房如果能够得到广泛推广,将成为破解楼市调控难题,抑制房地产暴利与楼市过热、金融风险居高不下的成功经验。

(三),合作建房面临四个方面的瓶颈,政府相关部门应当积极完善与规范,避免合作建房过程中购房者的风险。

第一个瓶颈是资格准入。目前来看,由于国家正在制订相关措施,包括提倡一房一宅,对第二套以上住房超过相关面积的开征物业税。温总理在今年政府工作报告中指出,“要重点发展面向广大群众的普通商品房”,我理解是普通商品房就是中低价位的商品房,包括经济适用房,限价房。合作建房是人民群众的创举,是人民群众自发组织起来的实现自己的住房权利的一种形式,能够体现节约资源、实现改善住房条件,低价共赢的目标。但如果不确定资格准入,必然与经济适用房分配不公一样,成为富人再次投机的利器。

第二个瓶颈是资金监管风险。全国开展合作建房的城市很多,但成功的地方都是有了个别银行的帮助。虽然这是好事,但是要便利操作,还需要国家特别是央行及相关部门出台一个面向所有银行的规范的操作模式。否则,大量的资金在转存、投资、保管、流动的过程中,会承受莫大的风险,这是增加合作建设的信任度、可操作性的重要条件。

第三个瓶颈是内部管理程序。合作建房从前期征集合作者,定金到位、合作建房的组织形式,管理形式,合作者的管理权与参与决策权,主要是操作规程设计,这很重要。

第四个瓶颈是项目监管程序。合作建房在拿地、竞拍、投标、委托开发企业,组织规划设计、施工过程监理、项目交付监管、建成分配后楼房后续质量管理等,都需要有章可循,责任明确,规范到位,把可能出现的遗留问题考虑周到,以便操作。

(四),地方政府对合作建房的态度是决定合作建房的成功与否的关键。

目前看来,虽然大多数地方政府对合作建房的态度是积极的,但也有一些地方政府对合作建房态度暧昧,甚至也有借机泼冷水,设置障碍,阻碍合作建房的顺利进行。各级地方政府应当深入学习温总理的政府工作报告,真正关心广大中低收入阶层的住房权利的实现,采取切实有效的步骤,推进合作建房的规范化与程序化,促进合作建设的开展。

作为合作建房的广大参与者、广大民众要有耐心,要积极组织起来,建立可行的操作制度,并积极向当地主管部门申请,做好交流与沟通的大量工作,争取当地政府主管部门的理解与支持。有争议的事项,也可积极向当地人大反映情况,申请组织听证,请人大专门委员会调查监督,使这样一个顺应民心民意、合法高效、能够较好抑制房地产垄断暴利的合作建房形式得以早日走向市场。

 

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