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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

李开发:吴敬琏先生房价调控观点已入岐途  

2007-03-07 10:32:13|  分类: 中国房价争议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《信息时报》日前报道,在全国政协经济组的小组讨论上,著名经济学家吴敬琏先生提出了关于解决城市住房问题的一系列看法。作为一名研究城市经济、当然也特别关注房地产经济的晚生来说,在素来景仰的前辈学者面前,本应毕恭毕敬的虚心请教,但读了老先生的观点深感迷惑。老先生不是化外之人,所出的观点恍若隔世,与实际情况相差甚远。当然,这并不能降低学生对老先生的敬重之情。学术不惧争论,脚正不怕鞋歪。谨以此文与老先生商榷。

先生的观点一,解决住房问题的根本办法是提高人民收入水平,其实是空泛无实际内容。如何提高人民收入水平,政府目前能做的是在国民经济二次分配是来弥补,比如,提高低保标准,比如,农民种田免税;但提高收入的渠道是由市场决定的,要靠培养经济增长点、增加就业、增加收入渠道,降低中低收入阶层人个所得税等办法来实现。那种强制老板们提高工人工资的办法在市场上事实上是做不到的,或者形式上做到了,但又被另一种形式的加码所抵消。就象政府希望通过打击囤积居奇来抑制房价一样,只要政府不能限价,就最终落空,因为开发商通过提高价格等多种手法很容易就达到囤积居奇的目的。所以老先生关于提高收入的建议是不落地的,实际上也是空的。

先生的观点二,目前降房价的最好办法是建廉租房,实际上是把占半数以上的广大中低收入阶层置之度外。笔者认为,目前对廉租房的定位很清楚,主要是城市极少数低收入群体,贫困户。从目前的研究来看,廉租房解决的人群不过是总人群的2-3%,以前之多解决了不到1%。吴老先生观点的严重问题是把大量的工薪族、收入较低的人群置之不顾。依据北京市的2006年的相关统计,人均月收入仅1700元左右,按每个家庭2.7口人计算,家庭月总收入为4600元,即使能每月积余2000元,全年也不过积余24000元。本人计算过从1996年以来北京市近10年的家庭积余情况,累计也就8.5万元左右,前提是无子女上大学开销,无家庭成员或赡养老人的大病或其它大额支出。那么,按普通北京居民家庭,累计到今天,平均积余就是不足11万元。再看房价情况,北京二环内房价新房突破15000元,二手房也超过1万,四环以内新房普遍达万元,五环以内多数突破8000。设想在五环内购一70平方的住房,以单价8500元计算,总价为59.5万元,首付20%贷款20年计算,贷款总额为47.6万元,还款总额为80.6万元,首付11.9万元,240个月,月供3358.24元。全部家底仅凑足首付,加上购房税收及其它相关手续费用约2.5万元,加上毛坯简单装修再要3万元,首先需要借债6万元,然后以全月家庭总收入4600元支出月供3358.24元,最基本的吃饭都吃不成了。况且北京市场上平均住房面积已经达到120平方米,根本就找不着如此小房型。吴老先生可能是想要市区居民到小汤山或通州大兴等地购农民房,价钱虽然便宜,但每天在路上拥挤奔波4到5个小时,加上上班时间,人们不堪其苦。相信这决不是吴老先生需要的结果。中低收入阶层占去了整个人群的70%以上,难道他们就不应该改善住房条件,分享改革成果吗?据笔者的初步了解,大约有半数的北京市居民依然住在式样陈旧、功能欠缺、面积狭小的住房里。住房作为一种人生的基本权利,这么大的一个群体不在老先生的考虑之列,难道不是有失公平吗?

先生的观点之三,在城市拆迁补偿方面按市场价格是不合理的,拆迁补偿应当纳税。因为城市化是全民的成果,其利益不应该完全给房主,应建立城市化基金,将这些收益按照一定的规定来分配。先生的理论看起来是正确的,但是不能付之实践。事实上,城市是所在地政府用所在地全体人民的财政税收逐步打造的,北京是国家财政的大量投入建设的结果,北京城市化的增值理所当然由全国人民分享。但是,我们只要承认社会主义初级阶段,不公平的内容太多,就没有办法按完全公平与绝对公平的办法去操作。率先来到城市,工作在城里,住在城里,或者成为城市户口,那是一种机遇,也是一种权利,就如公交车先上者有座,没有办法啊。绝对公平既不公平,实际也做不到。拆迁也是一样。被拆迁遇上了,也是一个机遇,体现价值,这也是一种机会公平。老先生的提法根本就不能操作。

先生的观点之四,政府有意打压房价会引起资金流向别的消费领域,使物价上涨。先生说,住房有两重价值,一是住,一是投资。现在社会上货币过多,投资买房就把房价抬高了,而消费买房的人收入又买不起。如果打压房价,可能无效,而且这些钱就要流到别的消费领域,使物价上涨。不知道先生有没有想过,目前房地产领域堆积了过多的投资,已经成为国家经济的巨大问题,且隐含着巨大的经济危机风险。我对一些城市的调查表明,不少大中城市的主要银行在房地产方面的贷款有的已经占到一半以上,甚至达到了70%,这就意味着其它众多产业的贷款高度萎缩。国家的经济命脉是什么,是源源不断地创造国家财富的相关企业,国民财富的价值是由企业创造出来的。一个健康的国家经济,其房地产业投资回报率一定不能明显超过其它产业,更不能突出超过其它产业,回报率超过了一定比例,就会吸引过多的投资从而抑制其它产业的发展。政府要掌控房地产业发展的度。为什么呢,房地产业是整个国民经济中最没有技术含量与竞争力的产业,也典型的是消费型产业。你投入100万,至多是房租回报,住宅类房地产的投资是一投就变成了一次性消费的呆钱。但你投入100万元,办个工厂,可能一年有200万产值,有10多万营业税,可能有一二十人就业,可能为市场提供20万元甚至更多的消费资金,可能还有一定数额的企业所得税,而且办企业是生生不息的产出,今年明年后年年年不断。现在的房地产消费,动辄把一个家庭20年的消费能力提前释放了,从城市来看,房地产业把其它产业的血液快吸干了,至少有的城市是这样。房地产贷款占整个贷款的比例如果过大了,就国民经济的整体平衡来说就不得了。我国的房地产膨胀到了十分危险的境地,政府只有把投资性投机性需求通过政策挤出来,让资金回流到其它产业与消费中去,才是社会长期持续发展的大幸。

先生的观点之五,中国的自有住房率比美国都高,言下之意中国人不习惯租房。先生犯了只见树叶不见森林的毛病。同为全国政协常委的任玉岭先生专门了解过美国与加拿大的房价,除个别大城市外,许多城市房价不超过家庭年收入3倍,而且是200余平方米的独院别墅,美国普遍实行装修房,不是中国的毛坯房,美国的就业相当充分,举家迁移其它城市租房与经济收入相比,是比较宽松的。但以北京市2006年平均人月收入仅1700元的水准来说,在北京四环内要租一个90平米的房子,没有3000到4000元已经不可能了,你不拼着老命购自住房,你租得起吗?中国的城市化过程中,就业的压力那么大,就业的流动性相对小得多,没有自已的住房能行吗?再说了,虽然自有住房,不要忘记到目前为止,60%以上的自有住房是过去房改房,并不是住房市场化带来的。住房市场化改善了20%的富人,但冷落了60%甚至更多的中低收入人群,先生别把住房自有率的功劳记错了户头。另外,多数房改房式样陈旧,功能不全,面积偏小,人们也迫切要求改善自己的住房条件,所以先生拿自有率高来说事并无实际道理。

先生的观点之六,解决老百姓的住房,不是由政府去掏钱。先生言下之意保障大多数居民的基本权利要政府掏钱的。先生认为政府让大多数中低收入阶层能够改善住房条件是不可能的。学生替先生惭愧。学生敢问先生,共和国的公民有居住权利吗?农民的居住权利是通过免费的宅基地来实现的,建房只需要支付建筑成本。城市居民的居住权利在哪里?就在城市居民有权获得一套只有成本价的功能基本满足的紧凑型住房。新加坡政府为社会提供了实用的公屋占总住房数的80%,我国的香港行政区也这么做。学生研究城市经济,知道通常塔楼的建设成本不过1600-1800元左右,通常的七通一平的配套费不过200元到500元不得了。2005年西安市公布住宅建设配套费不过150元而已,现在依然网上可查,即拥有一套100平米房子的住户要向政府交纳了配套费15000元,北京500元配套费够不够?一户向政府交纳5万元配套费够不够?在笔者看了来,过去的经济适用房即为成本价住房,政府也没有掏钱,就是给了政策。笔者的调查证明,富裕的一族早在房价没有高涨之前已经实现的较好的居住条件,现在需要买房的是实际上没有能力购高价房的中低收入阶层,是那些即使在北京生活也平均月收入不足2000的大部分人,这正是地方政府要着重关注的人群啊。敢问先生,地方政府难道要通过借地生财的方式,借此在这些收入较低的工薪一族头上再加收一大笔费用吗?

先生观点之七,政府有意打压房价不会有效果。先生应当知道,目前的房地产开发过程中,弄虚作假,坑蒙欺骗,房托横行,虚假按揭骗贷已经是不争的事实。不论是建设部长还是纪检部门,都证明了认为房地产领域是商业贿赂的重灾区,已经公布的腐败大案也充分佐证了这一点。2006年以来,一大批被曝光的开发商参与炒房、虚假按揭的内幕被揭开,一部分开发商在拉高房价虚假按揭中先通过骗得银行贷款,实现事实上的零首付,然后继续拉高房价,让炒房者投资者跟进,继而是普通百姓没有判别能力跟进,然后是开发商把假按揭房屋慢慢吐出。但即使如此,许多开发商虚假按揭没有找到足够的下家,致使东窗事发,沦为阶下囚。许多研究者认为城市有40%左右的新楼空置闲置。房地产业占用了大量的银行信贷,高价房挤压了购房者一生的消费能力,多数产业的发展受到很大制约,许多企业因资金困难低价出售,那么多龙头企业被外资兼并,徐工出售,洛轴出售,孙大午因找不到发展资金被迫集资,一度身陷囹圄。为此,政府调控房地产是完全正确的,非常及时的。先生称之为“打压”,学生实在不敢苟同。调控不是“打压”,政府所做的只是用政策引导消费者,引导产业发展。政府也只需要对广大中低收入者提供改善居住条件的相关政策即可,不用掏钱。事实上,明眼的人很清楚,只要在房地产领域肃清坑蒙欺骗,信息透明,房价就会大大下降。

老先生德高望重,学生仅说道理,与先生商榷,如有礼数不到之处,还望海涵。

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