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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

物业税体察民生,8大看点尚未明朗  

2007-02-26 09:55:13|  分类: 中国房价争议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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时下有关方面正在抓紧研究制订中国第一部物业税法律。说简明点,是房地产物业税,其实这概念还是有问题,其核心就是房地产资源占用调节税。其理由是,中国的土地资源有限,要提高资源使用效率,同时保护中低收入阶层的购房权利。这一措施其实是参照跟许多国家的做法出来的。比如,英国,新加坡,韩国,也都是面临房价上涨、住房紧缺、土地资源紧张的问题后推出的,也是在这一问题上吃了苦头的。物业税是主要的一种财产税。依据我的研究,物业税的顺利出台需要解决8个问题,而这些问题目前依然有分歧意见。


一是物业税的起征是以家庭为单位,还是以人为单位。所有人都要交物业税,但怎么计算家庭。比如,三口之家,拥有90平方,就目前情况是没有问题的,假如合理的减免数额是每人30平方,那么减扣90平方,实际需交税额是零,假如是两口人,能不能拥有90平米,假如是成年人,未结婚或者已经离婚,能不能一个人拥有90平米住宅,也就是说一个人算不算一个家庭?我觉得一个独立的家庭,不能完全按人头来算,成年人有可能结婚,也有可能不结婚,这样子一个单独的成年人拥有一套房子应该是没有问题的。会不会有人为了另一套房假离婚,或者是出台一个政策,单个成年人拥有90平米,超过部分的物业税减半收取。需要参照国外的做法并结合我国的情况来制订相关规定。


二是物业税如何计算家庭数?假定有这样一个案例,一个家庭四口人,买了三套房子。一套房子记在男主人名下,一套记在大儿子名下,一套记在小儿子名下。其中大儿子19岁,小儿子13岁。如果算是一户人,可能另有两套房要征收物业税。如果是三户人就可能不征税了。从另一角度看,大儿子按宪法规定是成年人,可以拥有一套房子,那么未成年的不能拥有。这样,这个家庭就只有一套房子的要交物业税。如果另设一条规定,按有没有独立工作与生活来区分,也有一定的合理性。这个规定是把实际上是父母亲购买的但放在小孩子名下,只是一种回避税收的办法。用这个道理也是说得过去的。


三是物业税的扣减点。是指人均扣减面积数量,在扣减范围内,实际税率是零。发改委研究部门说,人均30平方米是扣减标准,这也是近几年来强调中小户型形成的共识。另外,建设部研究中心出台过一个小康住宅标准,叫做人均35平米。究竟依据那个标准来计算,目前尚不明朗。


四是物业税计算人均房地产面积是按城市算,还是全国统一计算?这里面有两种情况,从广州到北京打工,广州有一套住房,北京有一套住房。在广州市,他是一套自住房,但人在北京工作。在北京,因为工作多年,所以有一套房。也属自住。如果全国统筹,他有一套房要交物业税。如果不是全国统筹,许多人在全国炒房,将无法受到税收的调节,有的贪腐官员用多套房来洗钱,也将无法查找。笔者的倾向是,只要在本地工作,拥有一套自住房将受到税收保护,如果户口迁移,人口均已经移至新城市,并在新城市就业,原有城市的住房在一年内可不征税,鼓励其合理流转。如果仍然有人口在原有城市,两个城市均可作自住房考虑。区别是有无人口在新城市就业,且户口是否全部迁移。另外,谁来征税,在那个城市苛税也是个问题。


五是既有物业和未来的物业的处理方法。作为一个家庭,投资物业是不违法的,况且以前并未出台相关规定。作为“经济人”的投资置业,使自己家庭的资产保值增值,从法理上是没有问题的。那么既然作为合法投资,即使新的规定出台,要抑制家庭投资房地产,也要和过去规定的衔接,不能随意清算过去,因为过去时是合法的。那么需要前后按时间划断。在新规定出台时间之前的,笔者建议要给予相当一段时间让投资人考虑,要不要继续持有,如果要促进流转,也要有一定的宽限期。比方,新文件出台后,实际物业税的征收要推迟半年到一年,让拥有者自行处理流转问题,这种情况可以让出让人损失较小。作为流转税,应当尽量减少或免除相关税收,鼓励这种流转进行。对今后新买的物业,超过部分按此标准实施,那就是现在时,实时征收,这样就体现法律的现在时与过去时,也恰到好处是体现了居民拥有投资性资产的实际情况。


六是物业税的征收比例。比例小了,没有制约作用,比例大了,显然又不合适,如何找到适合的度。笔者的看法,不论房子在小,关键是首先要分清是自住房,或者是出租或投资房。如果是自住房,面积大一些,我认为税率应当相对较低,如果是投资房,第二套独立住房,则要高一些。确定一个税率,这个税率要起到抑制的有效作用,比如,转售过程的增值部分,在韩国是50%,出租收入也是的50%的税率。如果税率太低,起不到抑制作用,投资的倾向也还是得到鼓励的,因此就没有什么效果。这个税率,放在不低于房租的基础上。比如,如果税率太低,比存放银行的利息还是要高得多,那么这个家庭就会继续持有这个物业,税收没有起到调节作用。如果等于甚至大于这个房租收入,OK,他还要这个物业做什么?因此比例很重要,关系到文件精神能不能起到作用。


七是如何打击假名物业。近几年来,有些投资者人并不以本人的名义购买物业,而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业,。这样就能避税,同时也能实现洗钱与财产转移的目标。这其中存在两个问题,一是关于贪污受贿的审查。这不是一个小数字,只有实名才能把这些贪腐的钱收归国家,另外,许多人有灰色收入,或者说叫未税收入。应纳税部分,通过投资房地产物业。如果管不了这个,国家的物业税征收就会遇到很大的问题,也是一个非常明显的不公。笔者认为,清查房地产物业,可以将一大批贪腐资金收缴国库,可以将灰色未税收入重新苛税,难的是如何实施。参照韩国、新加坡的相关措施,我国可能通过严厉的措施保证真实性,并且可以通过鼓励检举揭发并给予重奖的办法加以落实,毕竟人民群众的眼镜是雪亮的。


八是对大户型的待遇房怎么处理?笔者觉得,待遇房是个老问题,也很复杂。我赞成在只要是政府以前规定过的,待遇之内的按扣减数处理。待遇之外按标准处理。毕竟待遇是个个案,不要企图一次把所有的问题都解决了,那样会把事情搞得更复杂,不利于物业税的推进。

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