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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:经适房定位难 北京办法积极但有四不足  

2007-12-14 11:07:10|  分类: 环境保护与生态平 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发:经适房定位难 北京办法积极但有四不足
时间:2007-11-9 14:26:38 来源:新浪财经
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  昨日,备受瞩目的北京市经济适用住房准入标准终于出台,这是一项关系民生的重大政策,它的出台在全国将有标杆意义。

  近五年来,经济适用房的开发与分配已经成为争议的焦点。今年三月,温总理在政府工作报告中明确,要重点开发面向广大百姓的普通商品住房。所谓重点,就是数量要多,要占到一个重要地位;所谓面向普通百姓,就是普通百姓能够购买得起。就象我们生产汽车,决不能把奔驰车面向广大普通百姓,因为普通百姓没有购买能力,所以是白搭。观察这一次北京出台的经适房的准入标准,政府拿出了许多积极的内容,其中关于民生的善意值得高度肯定。但是,尽管如此,仍然有许多内容依然存有空白。主要有四个方面,值得思考。

  一、经济适用房的性质与定位怎么找到谱

  目前全国的现状是:94%左右的住房开发定性为“商品房”,所谓保障性住房,目前说不清究竟有几类,我们研究者也说不清,怎么保障也说不清,什么样的人该享受保障性住房也说不清。经济适用房是一种,限价房也是一种,廉租房也是一种,目前就这三种。首先是“经济适用房”没谱,从定性上看,经济适用房的性质是微利的“商品房”,既是商品,按道理是随行就市,但经济适用房不是,这是一个大的定性矛盾。再说“微利”,也不知道什么标准,究竟多少利润叫做微利,什么标准管理并限制了开发利润。然后是限价房,这东西更是没谱,今天限价是4500元/平方米,明天就变成6500元/平方米。廉租房也是如此,虽然性质明确,但是标准并不具有确定性。

  二、经济适用房究竟保证多大的面?

  从根本上来说,多少人能从经济适用房当中解决家庭住房问题。经过近10年发展,目前从每年不同类型的住房建设状况来看,商品房的比例占去了90%多,经济适用房大约只占不到5%,而廉租房则不足1%。经济适用房在保障性住房的中地位与作用,取决于面向的人群的多少。究竟有多少家庭该获得经济适用房。这一次北京市出台这个办法,明确了相应的标准。这是非常重要的。但是保障的面多大,并不明确。因为要与经济适用房的房价结合起来。房价高低决定有多少人买得起。那么经济适用房占其中多大供应比例,这也是没有确定的内容。

  三、关于经济适用房的购买户的承受能力。

  依据这一次出台的标准,北京市的三口之家的经济适用房购买资格三口之家的年收入上限,明确规定是45300元,请注意这是准入的“最高标准”。超过了标准是没有资格购买经济适用房的。北京市去年的人均收入是19958元。有调查结果表明,城市20%低收入家庭总财富量只占高收入家庭的总财富量的4.7%左右。如果把这一比例用到北京市,在百分表中,居于最高位置的20%居民家庭2006年年收入达到15.86万元,而最低的20%居民家庭年收入则不足万元。按这次确定的标准上限,家庭月收入为3775元。另按购房贷款的相关控制,月供不能超过收入的40%,那么每月购房的月供(贷款8成20年为期),月供不能超过1510元。再确定一下,三口之家经济适用房户型小到50个平方米。经测算,只有当每平方米为5004元时,总房款为25万元,才能购买得起。因为这样的一个准入标准是最高限,也就是说,当经济适用房的房价是5000元/平方米左右时,也只有达到最高准入的标准的家庭才能购买得起。前不久,据笔者研究,北京的经济适用房的合适房价应在3637元左右为适宜。而政府为了保证能享受经济适用房的家庭能够购买得起,这就需要把经济适用房的房价控制好。

  四、关于经济适用房的申请与监管依然有较大空白。

  这是一个几年以来群众反应最大的问题。正象潘石屹先生所说的那样,是“有钱人拿走了穷人的救济粮。”联系过去的经济适用房分配事实,作假犯科的比比皆是,开着奥迪的买经济适用房一直为人诟病。目前政府出台的三级公示实际上只是政府出台的事前监督,但事先监督往往问题多多,以前凡是作假获得经济适用房的,至今都住得好好的就是实例。而核心是事后监督。笔者看来,中国的事情目前要在事后监督上下功夫,并且特别是要和经济挂钩。比如,有人质疑某户的申请,有一定依据后向政府部门提出,政府必须受理,认真查办。如果查出来,就应当按照总金额给予多少的奖励,比如3-5%。现在没有重奖已经办不成事了。如果反映人也符合申请资格,那么政府应当优先解决经济适用房,并且对通过虚假资格获得经济适用房资格的,应当责令退房,并且予以重罚。不这样,作奸犯科就不会终止。

 

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