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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

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李开发:北京房价是否走下坡路?牢记五点  

2007-12-14 11:06:11|  分类: 环境保护与生态平 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李开发:北京房价是否走下坡路?牢记五点思考pinglun@staff.hexun.com

  日前有媒体报道,北京市11月份新开楼盘45个,均价14966元/平方米,比10月份新楼盘开盘均价15324元/平方米下降358元。由此推断,一路疯涨的房价半年来首次下降,进入拐点。

  而业内人士多认为45个新盘不代表北京整体楼盘的价格变化。”更有房地产企业负责人说,目前北京在售楼盘有300多个,“计算楼盘价格变化,通常用交易价格来计算,开盘价格是不能代表实际成交价格的。”

记者进一步的深度调查说明,“导致11月整体开盘均价小幅下降的原因是开盘的项目多为五环外的远郊项目,因为如此,才导致11月整体开盘均价小幅下降。”

笔者完全赞成上述分析。即远郊价格不等于中心城区价格,部分盘点价格不等于整体地产价格。

不过,依笔者观察,事情并不如上述如此简单。要紧的是在复杂的表象背后看到问题实质。

其一,大趋势不可逆转。对北京楼市来说,一叶落而天下知秋。俗话说,天下大势,浩浩荡荡,顺之者存,逆之者亡。就国内房价的大盘来看,房价掉头向下已经不可阻挡。今年年初,原本拟出台的相关房价调控手续因为后来决定相关部委先进行市场秩序大调查,这一调查就延缓了6个月,原本四月出台的措施就移到了8月底9月份。在此期间,由于大量热钱流入深圳,着实演出了一场好戏,半年房价涨50%以上。不过深圳由于毗邻香港,而经济界又特别看好深港一体化,因此房价大涨有其中必然的因素。深圳房价与其它城市不可比。不过,中国的房地产领域的大忽悠太多,大底能把假的说真,死的说活,然而进入9月以来,深圳房价率先掉头,着实让人意外。原先口口声声说深圳房价要突破30000元大关的地产黑嘴们,转瞬间逃之夭夭,不见了踪影。那些习惯说需求太旺盛的人也禁口不谈了。一时间房地产市场冷清了许多。因为你说需求太旺盛,怎么突然人不见踪影,而且如中天置业这类著名房产中介也轰然倒塌。广州的房价上个月统计数字是下降7%。上海房价下跌,北京的高价楼盘也处在有价无市的状态。

其二,政府文件越调越涨的神话终于被打破。三年多来,如任志强先生所言,房地产市场不调不涨,一调就涨,大调大涨。然而,这一神话终于在年底前被打破。8月24号,政府出台关于低收入人群的24条,9月份,国土资源部出台了39号令,堵死了土地出让中少出钱甚至不出钱就拿到土地证进入开发的通道,提高了开发商的忽悠成本。再次是央行的359号文件,提高房地产贷款的首付标准。记得8月份我还写了一个稿,题目是《提高房贷首付不是空穴来风》,此后广东的银监局还在报上来了一个声明,说没有这回事。而不到一个月,央地的正式文件终于下发,首付提升到了不少于40%。有的银行把第二套房的贷款成数干脆一步到位定到了50%。前不久,银行系统干脆下了封贷令,住房贷款一律停止。因此,到了10月份下旬,所有的房地产市场开始呈现萎缩趋势,那些天天欢快地高唱房价要涨的百灵鸟也不叫了。

其三,涨价是房地产商今后变相降价的主要技术措施。小样,你这点道理不搞清楚,就不要和开发商过招。为什么顾客买涨不买落?道理很简单:不买还要涨,因此要买,这个招数已经用了3年多了,如果我们想购房的弟兄们至今还弄不明白,真是活该挨宰。目前的技术措施是,继续涨,再弄几个房托在开盘时一本正经时假装先付款。然后由售楼小姐们向那些写下购买意向的客户逐个打电话。大意是,亲爱的先生,北京是全世界的人都要来的地方,全国那个不想在北京买房?北京的房价铁定要涨,现在政府的土地越来越少,这不,这个月房价又上调了500元。再不买也许你就没有机会了。客户说,谢谢,最近房价太高了,我再等等。第二次,售楼小姐又是电话,先生,上次你托我关心,我就真关心了。你看,最近房价又上涨了500元,变成16000?元了,不过您运气真好,这不,上次有个客户一下子买了3套,但其中有一套贷款没有批下来,因此打算出手转给其它人,比现价好不容易又便宜300元一个平方,不知道你要不要?不要就再没有机会了。你看,想买的人有好几位客户,我第一个通知你来看房。不要忘记,买成功了给妹妹红包啊。这样,房价比开盘时还涨了200元。这位先生居然千恩万谢售楼妹妹关照,临了还特意给了妹妹2000元小费,且谢不离口。殊不知妹妹在数钱时想,这个呆瓜。哈哈。只是便宜老娘了。试想,如果你说房价要降了,今后还要降,谁还买你的房?即使要降,你也要说,铁定降到底了,倾盘大清仓了,再也没有了,不买就没有机会了。这样或许还有一线希望。

其四,要把房子销售出去,不降价就是最好的销售办法。开发商在价格上要坚决不降,降也不降,宁送装修物业也不叫降。那怕物业连送70年也不叫降。送电器,送物业,送车库,那怕送红包也行,总而言之那不叫降价。用户看到开发商表现如此之好,果然是失时的凤凰不如鸡,送了又送,心里着实感激涕零,一不留神慈悲大恸,把自己的老本全送进去。原以为自己捡了个大便宜,其实比往年还是贵了一大截。只有开发商在家里数银子时笑不合嘴。

其五,人还是要相信规律。规律最不骗人,只有人能骗人。当年的日本东京房价暴跌了68%,当年的香港房价暴跌了70%,那一回不是说房价还要涨,铁定涨。然而,当房价脱离了城市家庭年收入的合理比例关系,最终还是要跌下来,回归理性。世界范围内合理房价水平是家庭年收入2﹒5到5倍,中国的一线城市现在大约都超过了15:1,房价不跌落也不要担心规律骗人。实践说明,规律没有误人。比如,只有错买的,没有错卖的;想购房人要炼一火眼金晴,意志薄弱可不行。要学会捂紧自己的钱包。那个钱包可是多少年的血汗钱,千万不要轻易被开发商忽悠了去。

 

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