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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

李开发:中国房地产业五毒俱全拷问企业社会责任(上)   

2007-02-01 13:00:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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           ——在中国管理大会的演讲(2007年元月29)

    谢谢主持人,谢谢中国管理大会的组织者,有这样一次关于企业责任的讨论专题,并且我能有机会来这样一个规模盛大的会议演讲。

    作为一个研究城市经济、研究房地产经济的学者,我是带着一种责任感与使命感,走上这个讲台。我们可以预知的是,中国房地产行业由于前几年形成的巨大泡沫即将重新洗牌,房地产业作为一个消费性行业,变成了房地产开发商、国内外炒家、投机商、暴发户与犯罪分子洗钱、疯狂掠夺广大中低收入阶层财富的工具,由于其极高的回报率又大量吸纳了其它产业的流动资金、挤压其它领域消费,因此对健康发展的国民经济构成巨大威胁,对实现让广大中低收入阶层分享改革成果、实现共同富裕的和谐社会目标是一个严重的伤害。在这样一个重要时期,如何挤压已经形成的巨大泡沫,实现调控的软着陆,如何把建设社会主义和谐社会的历史使命落到实处,如何在兼顾效率之下确保公平,如何在民生发展的基础上抑制正在扩大的贫富悬殊与两极分化,如何制订一个更加符合国情的产业政策来引导企业发展,以适应国内外经济融合与企业兼并浪潮,保障中国经济持续增长与稳定发展,实践以人为本的科学发展观与建设社会主义和谐社会的历史重任。作为政府,作为学者,作为房地产开发商,作为社会大众,都应当重新思考一下企业的社会责任问题。

    什么是和谐社会,中国的老祖宗从几千年前造字时就有解释。中国字“和”,左边是“禾”是指种粮食;右边是“口”,是指人要吃饭,“谐”,左边是“言”,指人发表言论,右边是“比和白”,“比”是指所有的人。白是要清白、洁白。综合起来,就是人人有饭吃,个个能讲话,干干净净做人,清清白白挣钱。在和谐的条件下,经济才能稳定增长,社会才能平衡发展。

第一,   我们为什么要重申企业的社会责任?

什么是企业的社会责任,就是企业要生产合格的满足社会需求的产品,守法经营,要诚信经营,照章纳税,在追求企业利益时不能损害社会公众利益。由于中国处在经济转型时期,社会主义市场经济体系尚不健全,市场准入、市场竞争和市场交易秩序还很不规范,在这样的情况下,有这样一个行业的众多企业、加上社会的大量投机者,在牟利的动因下面,萌生了种种不负责任的机会主义行为,巧取豪夺,坑蒙拐骗,设圈坐庄,操纵舆论,甚至黑白两道,获得前所未有的暴利。企业社会责任沦丧是社会转型时期的重大问题,也是建设社会主义和谐社会的关键问题。
          
强化企业社会责任在于追求一个健康的企业发展。在社会主义市场经济的今天,追求利润是企业经营的基本目标,但追求利润不能损害社会整体利益。正如马克思当年描述过,一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏人间一切法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。马克思的这番话对于那些没有社会责任感的唯利是图的企业与个人来说非常精准的。

企业的生存目标在于创造财富,在增进社会的整体利益过程中获得企业合理利益,中国的企业应当很清楚这一点。因为,早在两千多年前,中国的就有公司勇于承担社会责任的光辉例证。

    这个故事大家并不陌生。公元前627,秦穆公企图对郑国发起突然袭击,而郑国商人弦高总经理正赶着一群牛到洛阳去卖,行至滑(今河南偃师东南)碰到了秦国的军队,为了替国家排危解难,弦高总经理想出了一个退敌之计:他一面派人赶回去报告郑国国君,一面装扮成郑国的使节挑选了12头肥牛,前往犒劳秦师,他见到秦军主将后说:“我们的国君听说将军率领部队来,特派我送点薄礼来慰劳你们,因为我国处于几个强国之间,不断遭受外来侵略,所以厉兵秣马,边防将士枕戈待旦,你们见了这种情况千万不要介意。”秦军主将听后大吃一惊,认为大军远途奔袭,只有攻其不备才能制胜,既然郑国既已有了充分准备,那就难以取胜了,于是,秦军转而攻打滑,灭滑后回国了。于是,郑国转危为安。郑国的这家企业深知“皮之不存,毛将焉附”的道理,先国家后企业,先社会整体利益后个人利益,至今为人称道,让人们在数千年后,依然明白社会责任的简单而且深刻的道理。

第二,  中国房地产市场存在着即将破裂的巨大泡沫,这个泡沫是由房地产企业和国内外投机炒家造成的,一批房地产企业的社会责任缺失损害了社会主义和谐社会的建设

    2004年以来,中国的房地产市场进入走火入魔的疯狂阶段,在许多城市,房价每年上升高达20%,有的上升达到30%。在深圳有的楼盘,最大的涨幅是一天上涨10%,在北京,有的楼盘仅20065月份一个月涨了10%让我们感受一下房价暴涨的真实情况:《新京报》2006425日报道,北京市西南三环外的楼盘万年花城,在三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹——1月份,销售价格5700/平方米,3月份达到了6600/平方米,拟在5月发售的四期均价在7000/平方米左右。开盘之日,附近的柜员机现金全部取完,银行取现的人流始终排有50人的长队。这就是当时的疯狂的情景。

    为什么说中国房地产市场存在巨大的泡沫?我认为有以下几个因素。一是价格严重背离价值。商品房的最基本的成本是多少,国务院参事、全国政协常委任玉岭先生在今年111日凤凰卫视《一虎一席谈》节目录制现场说,他刚从温州回来,温州合作建房成本清水房地产成本是610元,无非再加上土地出让金用于九通一平的公共基础工程。在北京市郊区,依然有不足2000元的楼盘在售,而且建设得相当漂亮。为什么市中心的房价涨得那么快,有人说城市化,那么90年代城市化进程实际也在进行当中,到北京来的人一点也不比现在少,为什么就价格就没有呈现如此巨大的跳跃性增长呢?在北京立水桥,2005年五一开盘的房子4800/平米,到200610月售价达到了7300元,16个月价格上涨了80%。与当年日本东京、香港房价暴涨时刻完全一样。二是与合理房价的的差距越来越大。合理房价有一定之规,它是城市居民家庭年收入的一定倍数。我国的城市房价大大超过合理界线。联合国的合理房价的指导线31,世界银行的合理房价指导线51,我国的大城市几乎均超过101甚至更多。在北京与上海等大城市的市区,家庭年收入与房价之比,超过15倍,甚至接近20倍,这说明现有的房价根本没有经济支撑。三是房价与房租的越来越不成比例。房价大幅度提高,而房租却相对变少,这表明实际效用越来越小,房租是现实市场的反映。四是能买得起房的人越来越少。城市70%80%的老百姓竭一生工作的收入买不起一套住房,这说明房价远远脱离经济基础。五是从国际城市房价泡沫跌落看中国房价的现状;现在中国的房地产炒作与暴涨与国际案例完全相似。日本从房价与家庭年收入比从121时跌落,丢失了的10年,政府再怎么干预也没有用。在香港,房价下跌时处在房价与家庭年收入比11的位置上,整个下落期间持续6年之久,经济一片低迷,房价比峰期下跌了70%六是泡沫化的房价都有一个不健全的房贷体系。一房多售、虚假按揭,内外勾结,多头贷款,银行体系的不健全直接助涨了房地产泡沫,形成了房价暴涨的巨大的黑洞。

第三,  中国的房地产业五毒俱全,是时下最大的黑市。

它的典型特征是:一头联着暴利,一头联着腐败,一头联着坑蒙拐骗,一头联着社会事件,一头联着畸形发展。

    所谓一头联着暴利,我们用具体事实来说明。许多开发商们口口声声说自己的利润只有不到8%,但是实际情况怎么样的呢?财政部检查的39家房地产开发企业,会计报表反映的平均销售利润率仅为12.2%,而实际利润率高达26.79%,瞒报了120%这是指在帐上可查的情况下达到了26.79%,强烈的偷漏税动机使我们在市场经济如此活跃的今天,增加成本易如反掌的今天,能够感受到开发商的实际利润比这个数还要高得多得多。20059月,新华社报道福州审计局的审计,大多数开发商的利润6090%。前不久刚刚揭晓的温州合作建房,又使我们获得了一个可靠的比较。新华社温州20061116日的消息,温州市个人合作建房项目以1亿多元的价格拿到了温州市政府挂牌出让的地块。因为是集资建房,钱是大家拿出来的,就必需把资金使用情况向投资者作公开说明,数据十分可信。地块均价为每平方米4100元,预计建成后房屋成本价为每平方米5300元,周边开发商楼盘每平方米1万元左右,开发商的利润率高达88%。较之于财政部查出的实际利润率暴涨了3倍多。

 一头联着腐败贿赂,是社会腐败事件的重灾区。从最近的房地产领域反腐败过程中,暴露出来的有南京市原市委书记王武龙、上海市委书记陈良宇、青岛市委书记杜世成等,去年6月份,进入媒体曝光的腐败案例中,就有天津市检察长李宝金、安徽省副省长何闽旭,福州市国土局局长王炳毅,福州苍山区土地局局长李仲,仓山区区委书记张森兴等。腐败的原因是房地产开发过程中权钱交易。虽然官员腐败变质,但开发商从中行贿犯罪亦难辞其咎。房价的连番上涨,与腐败成本有关,难怪暴利得到一些腐败官员的高声支持。前不久刚倒下去的青岛市委书记杜世成竟然用高房价是城市形象的荒唐论调为房价助涨服务。

一位纪检官员的文章中写道,房地产开发商在大规模的城市建设中腐蚀当地政府领导已不是什么秘密。而且,他们的手段通常有三种:一是以现金买权,按比例提成。在开发中,开发商的利润越高,手握重权的腐败官员得到的黑金也越多。甚至有开发商按比例将黑金存到海外银行,或替其买下海外房产,使有关部门在境内难以察觉。然后,他们就合谋压低土地出让金,压低被拆迁人的赔偿金。二是以暗股相诱,以长期利益回报。针对反腐形势紧迫的现实,一些领导不敢马上拿钱,而是采取与开发商交朋友的形式,谋求长期利益。有的拐几个弯再将利益送到领导者手里,还有的则作出种种许诺。三是打法纪擦边球,搞肉弹进攻。一些开发商为腐蚀某些领导干部,什么花招都想得出来。比如,一边用银弹,一边用肉弹,直到把贪官攻下马为止。

一头联着坑蒙拐骗,案例层出不穷。

近几年来,房地产业纠纷不断,骗钱、骗贷花招迭出上海的世茂滨江花园的曲沪平事件,一个人按揭91套豪宅,92笔贷款全部涉嫌借用他人身份证造假,其中一笔买入价2400万元房子评估给银行变成一亿元,成功从银行套得贷款7000万元,中国工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达一人发放住房贷款7141万元,用于购买128套住房炒作房地产。北京森豪公寓案,开发商骗贷199笔,涉及公寓房273套,资金6.5亿元,在重庆,有开发商勾结市房地产交易所受理员采取伪造证件的办法,将房屋多次重复出售按揭贷款,有的一套房子最多卖了九次。依本人见解,这仅仅是冰山一角。损害业主利益事件则更多,有的小区上百户业主房屋面积平均缩水10%。有的开发商在购房指南等广告中,许诺小区绿化率超过40%”,而当购房者入住时,才发现只有3棵树,有的是原来的绿地变成了新楼盘,开发商赚了更多的钱,业主的权益受到多重侵害。

一头联着众多的社会事件。开发商为了获得低价土地,买通腐败官员,用极低价拆迁赶走原有居民。野蛮拆迁造成人身伤害的事件时有耳闻。甚至有开发商雇人深夜闯入居民家中,将睡梦中的业主捆绑起来,强行抬到院里,然后用推土机将房屋推倒,家里的生活用品全部被埋在废墟中。有的开发商出巨款雇凶打伤居民。近几年来,因拆迁没有达成协议而造成的群体事件时有增加。

    如果说政府强制民众拆迁是纯粹出于公心、为了当地市政建设发展的话则另当别论,严重的是,有一些腐败官借着经营城市的口号,行权钱交易之实。在开发商的强力进攻下,他们手中的权力已经被腐蚀和收买。开发商举着公共利益的旗帜大肆压低被拆迁者的房屋赔偿价格,大肆侵犯人民群众的合法财产。这种肆无忌惮的掠夺行为,导致了群众与野蛮拆迁行为的激烈抗争。成了近几年来国家执法部门持续不断的处理热点之一。

    一头联着城市的畸形发展。在许多城市,开发商为了获得巨大利润,千方百计搞定相关官员,使现有的城市规划一改再改,致使一些城市建筑杂乱无章,城市形象五官不正。有的为了在街道两边增加开发面积,千方百计增加楼盘,把本来只有一个最多建2栋楼的土地改成4栋楼,有的在甚至是交通已经严重拥挤的路口建设了多栋20甚至30层的写字楼,在每栋楼可容纳上百个公司的情况下,大量的人流与车流使交通更加堵塞。有的,想方设法把建筑红线外移,建设的楼盘几乎接近路牙。有的在临近街道的地方,建设高层建筑,对市区街道景观视觉形成巨大的压抑。有的在文物与古建筑周边,建设高层建筑物,严重损毁文物与建筑的周边环境。更多的是小区绿地不达标,原有的绿化面积变成了开发商牟利的新楼盘。这类情况在城市建设中屡见不鲜。

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