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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

内幕揭开:地方政府为何拉动房地产   

2006-09-14 09:55:13|  分类: 中国房价争议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    近年来,国家制订政策,针对许多地方经济发展不平衡,外向型经济发展的同时,国内需要严重不足,特别是居民存款居高不下。而居民存款居高不下,其实是放在笼子里的老虎,一旦大家都持币抢购时,通货膨胀就会来临,经济就会出现严重危机。推动居民消费,把存款拿出来,不仅要学会存款,更要学会消费,用消费来引导生产。这个理论出发点不错。问题是怎么样让老百姓愿意把存款拿出来,这是个难题。
    从经济学理论来看,拉动经济平衡发展关键在于投资。投资拉动的关联度大。虽然经济学理论对此并无终极说法,拉动比例究竟是多少,要根据行情、经济形势、投资产业、连带关系等,比如,投资机械,拉动内需可能是一比三,投资化工,拉动内需可能是一比五,投资房地产,拉动比例可能是一比三点五左右。但
   从消费学说来看,消费取决于需求,取决了消费意愿,取决与消费动机强烈程度、消费安全程度。你鼓励投资,换一个角度是鼓励消费。比如我投资健康,每天健身房一个小时,一个月600元,那也是要有多个层面的情况制约。比如,我收入有限支不出来,我身体健康,我有其它健身方式,有的是没有时间,众多因素制约着投资方式或者说消费方式。因此,即使有条件投资消费,也取决于众多要素。一个巴掌拍不响。
    地方政府拉动内需是一个很复杂的问题,时下资金是个困局。四大商业银行的多数贷款在国有企业,银行不敢给小企业贷款,因为没有可靠的担保与抵押,加上大家都要规避风险。好项目实在是难找。有多少技术含量高、国内先进的,市场容量大的项目啊,我见过的90%都是华而不实,宣传得天花乱坠,这样的项目有多少人敢投?所以拉动内需说来容易做来难。
    那么地方政府为什么会单一拉动房地产呢?问题在于,拉动房地产的内需与其它的内需不一样。拉动其它内需复杂性多层面操作,要政府、企业、银行、消费理念、各类投资人共同努力,而且有很多风险。比如加大科技投入,成果筛选,资金投入,政策扶持,全是掏钱,而且银行因为风险也不愿投入,加上企业还有经营风险,总之政府努力只占其中三分之一功效,而且风险莫测。但是房地产拉动,政府一个文件就说了算,七十年土地使用税一次交清,政府的大量开支一下子有了着落,办几个改善城市面貌的大项目,出点政绩,一个任期就过去。所以,政府官员急功近利的想法占了上风,制订房地产拉动可行性最大。
    政府有什么政策可以让老百姓把养老的钱都掏出来?希望老百姓投资股市,但股市风险累累,许多人的钱被套牢,况且需要老百姓自觉自愿,希望老百姓投资工业、商业,都有一系列特定要求,而且拉动面太小。就是拉动面大的教育产业化也是十分之一人群可以。你可以引导,可以宣传,但老百姓用脚投票是没有办法的。但是房地产不一样,改善城市形象是大家所盼望的,改善住房条件也是人们所希望的。中国几千年,安居乐业,一套象样的房子是家庭过上小康生活的象征。导向与传统可以密切结合起来,推动与流行结合起来,政策与随大流结合起来,所以比较容易操作。
   目标选定了之后,许多地方政府出台了让老百姓不得不掏钱的政策,下面先列举众所周知的几条做个解读:
    第一个主意叫做出售城市户口。我们国家的城市户口与农村户口的户籍政策差距巨大,只要有钱,在城里投资,就可以得到城市户口指标,只要在城市里买房也可以迁户口进城。这个已经屡见不鲜。
    第二个主意叫做拆迁拉动。政府安排拆迁,商业街,打造大城市,打造现代宜居城市开拓绿色空间,等等,总之,是把城市中心的住房拆掉,把地方腾出来,建成写字楼,商场,加上被拆迁的当然要购房,所以这也是拉动房地产的好办法。
    第三个主意叫做“寅吃卯粮、超前消费”。让人们改变传统的量入为出、存钱养老、积谷防荒的观念,形成的消费观,这就是首付与月供,一次头把20年的消费预付了,辛苦劳动每天算计如何还房贷,为了一套房,先掏了老的积蓄钱,再掏了父母的血汗钱,然后用20年甚至30年做房奴,省吃俭用,担惊受怕,生怕工作不保,生怕身体疾病折磨,生怕父母年老体弱,如此等等。我们看到,只有在房地产领域有这种首付与月供的做法,但没有在技术转让、设备投入、新办企业、甚至就是教育贷款也远不宽松,想首付与月供,没门。
    第四个主意是举国上下主打大户型房,让你一次“套”个够,不要谈以后。而在新加坡的住房,至少30%以上是40平米左右的小户型。
    第五个主意是开发区。许多地方不但县里建了开发区,甚至连乡镇都建设了开发区,圈地建房,然后给优惠政策,让企业进开发区,“产品还是那个产品,月亮还是那个月亮”,只是开发区的住房让工厂变了样。
    第六个主意叫改造消费理念,叫投资置业。投资增值空间,只要你读报,相信每天都有房地产开盘,叫做投资首选。
    第七个主意,叫白领生活与第二套房,享受优闲生活,开门见海,开门见山的广告已经风光得很。
     第八个主意,叫小产权。那是地方政府甚至乡镇的主意,反正天高皇帝远,已经住进去了,谁也不能把住户扔出去。
    如此一来,许多地方政府都打起了房地产的主意,大家都学先进,立竿见影,房地产业如上风上水,在这样的情况下,想房价不涨不可得啊!

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