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李开发的博客

著名经济学家,中国管理科学研究院研究员。

 
 
 

日志

 
 

李开发:2005年中国房价之争历程和事实对决  

2006-06-26 16:27:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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http://finance.tom.com 200510131118来源:Tom 专稿李开发

 

 

(一)今年房价争议回眸

  “一不小心”成为研究“穷人经济学”的学者。去岁以来,房地产开发商与房地产泡沫的争议不绝于耳,媒体也常因此集中了都市人们的眼球。这份争论虽然从2004年开始屡见不鲜,但始终争议大于共识。所谓争议,焦点在于房地产开发究竟有无“泡沫”,从来没有一个权威的公信的结论。笔者有幸被朋友怂恿参加了相关研讨会,也就走进了所谓坚定反对泡沫房价的少数“经济学家”之一。为了开会,调查研究是必不可少的,所以得向多个房地产经纪朋友咨询,并努力去了解了中低收入的群体的实际住房状况。公交车乘务员、出租车司机、普通国企私企职工都成为我的访谈对象。这么多的人倾尽一生却无法住上一套象样的面积不大的“好房子”,这一事实让我感到揪心酸楚。记得今年两会的记者招待会上,温总理回答记者时特别提起“穷人经济学”。共产党人应当“利为民所谋”,有人为此戏称我要做“穷人经济学家”,当然,能为穷人发声本来就是学者天职,也是坚定的信仰,虽然毁誉皆有亦无妨碍。

  二、两会期间,惊天房价成焦点。今年两会期间,本人走访著名的城市管理专家、国务院参事、全国政协常委任玉岭先生,在《南方周末》发表了《政协委员抨击高房价 提出控制高房价5条建议》一文,一时间关注多多,也引起了社会各界的强烈反响。两会期间众多委员代表为民请命,引起了国家相关行政部门的高度重视,一些应对措施进入紧急磋商阶段。

  三、 央行独家出台调控措施遭质疑。两会结束后的第一个星期一,央行出台了调控房价的有关规定。笔者为此进行调研,于3月22日发表了《房贷新政单向突进,将劫富八百损贫三千》的时评,引起了有关部门的积极关注与深入思考,读者的反应相当强烈,一个星期留言的帖子就有5万余条。社会各界的高度关注使得政府调控房价的措施更加注重稳妥,更加注重可操作性,进入冷静思考阶段。

  四、“国八条横空出世作定论。”3月30日,国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》,4月底,国务院常务会议上,具体提出了进一步加强房地产市场宏观调控的八条措施(俗称“新国八条”);5月11日,国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。一系列的调控措施随之出台,关于房价是否偏高终于有了最权威的结论。记得当时的一篇时评标题是:《利益集团掩耳盗铃,《国八条》振聋发聩》,文章说,国家第一次将对房价的关心提到了政治的高度,其中一个重要的原因,就是以地产商和少数地方政府为代表的利益集团一直在有计划地歪曲、阻扰国家调控房价政策的实施。由于“国八条”的出台,房价的下跌势头显现。

  五、地产商群起批判经济学家,一浪高过一浪。四月份的海南,一个名为“中国房地产发展前景”的论坛在博鳌事实上成了一场房地产商对经济学家的大批判,核心即是“中国不存在房地产泡沫”。许多媒体、许多论坛连篇累牍地发表房产商的言论,发起对主张抑制房产暴利、打压泡沫房价的经济学家的大批判。先有任志强先生的重磅炮弹万言书,后有中国红顶商人潘石屹先生不时以退为进,高价有理。房产商们高喊“只为富人造房”,鼓吹土地有限论,抨击有关主管部门“只知其一,不知其二”把房市搞乱了。本人再次发表了《北京房价泡沫究竟有多大?》等与之商榷。

  六、一些主管部门态度模糊,变相助涨。是商人说谎还是学者错误,房价争议迷雾重重。经过房产商的鼓噪与部分学者的辩解,人们开始怀疑自己的认识是不是真的错了。一些地方政府不那么真正落实中央对房地产行业宏观调控的各项政策,一些主管部门对房地产市场高价走势乐观其成。一些官员反复强调:中央调控政策只是让房价“稳下来”,而不是“降下来”。有人甚至为房价攀升预热,称房价将“稳中有升”。此间,另一拨经济学者和某些房地产协会准官员出来,支持房产高价合理论。与此呼应,多家媒体刊载文章渲染房产商似是而非的“沉重”损失。更有大量的地方政府主管部门宣布本地房市无泡沫,宣称当地房价基本合理,比如上海,比如北京,是特殊而不具有普遍性,因而不是房价偏高等奇谈怪论。一晃几个月过去,房地产“新政”似乎没有立竿见影的政策作用,且一季度房价再次上涨了18%。可叹的是北京街头再次出现数万老百姓为了一套经济适用房全家出动,彻夜排队拿号的轰动情景。

  七、面对欲抑反扬的房市现状,政府再次发声:抑制高价。国家发改委主任马凯于8月30日在人大一次会议上说,房价上涨过高、上涨过快仍需要坚定不移调控。与此同时,建设部汪光焘部长针对高价合理论也提出了有力度的批评。他认为有一些不负责任的开发企业负责人制造了不当舆论,他们有的不愿建普通商品房,盲目追求过高利润,有的不负责任地散布房地产冬天等言论,有的甚至公开曲解中央调控政策,借助个别媒体误导消费者。他建议,房地产开发企业要从维护国家利益的角度,正确认识国家对房地产市场调控的意义。没有国家利益,就没有房地产开发企业的发展。一时间调控之声再次上扬。

  八、福州物价部门率先测算房产成本,新华社记者文章震撼全国,房市暴利本质揭穿,市场哗然。《北京现代商报》8月25日报导:“建1平方米商品住宅到底需要多少钱?房价虚高的数目究竟有多大?新华社记者在福建的调研结果再次震撼外界神经: 8月上旬福州市物价部门测算,开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。22个楼盘中利润率超过50%的楼盘有10个,呈现出楼盘越高档,利润率越高的基本特点。接着是《每日经济新闻》重头评论,《房产暴利下税收黑洞,北京每两天产生的一个亿万富翁》,文章说,在2004年福布斯中国内地富豪榜上,前200人中有64人来自房地产行业;在前20名中,有11位涉足房地产行业。有人用简单算术,即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算,北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁,广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利,任何冷静的商人恐怕都难以自持。另有篇评论说,钱是英雄财是胆,地产商们颐气所指,只要谁阻碍房价上涨,富得流油的地产商们及其帮手经济学者就有千百个理由找出房价合理的“茬儿”,当然不管对象是政府还是“为穷人讲话”的经济学家或者是谁。

  (二)解读北京房市行情:究竟谁“忽悠”了谁?!

  新华社记者报导解读了福州的房价,福州不是全国房价高涨得离谱的地区,平均利润居然高达50%。与之相比,北京的高房价与上海的高房价已经是脱缰的野马,是多数工薪阶层终一生辛劳也买不起房的天价。这和本人的调查及以前的观点相吻合,也和在今年两会期间采访国务院参事、全国政协常委任玉岭先生的文章中的观点完全一致。任先生指出房产商暴利之高当时引发激烈争论,诽谤群起。现在可知,任先生的论点是完全正确的。

  《新京报》2005年9月23日报载, 北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据北京房地产市场信息及预警预报系统运行结果,联合向社会发布北京市2005年1-8月房地产市场运行情况,然而由于罗列一大堆数字,云里雾里让人看不清楚。笔者作为一个研究学者,愿意就此进行一些解读。

  统计说,1—8月北京住宅空置一年以上商品房面积385.4万平方米,同比涨23.7%。

  解读一,不要把空置率增加归咎于政府的调控政策。去年同期商品房空置面积为311。56平方米,新增加了近74万平方米。这些年来已经多次出现商品房空置的问题,原有的基数证明是逐年累积的,因此,空置增长不仅不能说明由于调控打压了暴涨的房价导致了空置率上升。之前的那么多年空置,政府没有调控,是正常吗?如果我们回答正常,则今年增加也是正常的。如果说过去的不正常,那说明政府的调控高房价不是来得早了,而是来得迟了;第二,最根本的是,我们该回答房产商的暴利是否制止了?房价继续走高已经给了我们的答案。

  统计说,1-8月,北京市商品期房买卖平均价格7283元/平方米,同比上涨了1345元/平方米,涨幅为22.7%。

  1-8月,北京市商品房买卖成交18.4万套,2297.2万平方米,同比分别下降12.8%、7.2%。

  笔者解读二,由此可知,上年同期价格为5938元/平方米,上年同期销售面积为2475。43万平方米。由于价格上扬,按销售面积计算,今年实际销售金额为1673。05亿元,而按去年的售价和今年的面积,今年的销售总额仅为1364。07亿元,同等面积的销售金额比去年净增了308。98亿元。(读者静观,人家房产商还有一批房源未实现价值呢,即赚得盆盈钵满了。要是全销出去,还是乐死了?)

  笔者解读三,如果以去年同等的销售面积,同时保持去年的销售价格,房产商只能得到1469。91亿元的总销售额,和今年相比,还少了203。14亿元的销售额。这超额的余额即可使北京产生200个亿万富翁,你知道吗?(读者需留意的是,原来的房价之中已经包含高额的利润,而现在超出的部分是利上加利,超额纯利。)联系今年以来众多媒体关于政府调控导致房产商“巨额亏损、跳楼价格”的渲染,个中奥秘已经昭然若揭。

  明眼人要问两点,一是北京市为何不能出台与福州同样的成本核算报告,二是房产市场咋这样呢,是调控失效还是光打雷不下雨? 中央政府如此多个措施来控制高涨暴利的房价,结果非但不降,反而巨额上升,暴利比肩继踵。试问,究竟是经济学家与社会公众“忽悠”了房产商,还是房产商 “忽悠”了政府部门,“忽悠”了社会大众?我们有关部门干什么去了?

  (三)控制高涨的房价,我们到底应该怎么做?

  房价高涨,其害无穷。笔者有一篇论文叫做《高额房价的十大罪状》,说的就是高房价的众多害处。

  简要说来,一是危害安居乐业的和谐社会目标实现,增加社会不安定因素;二是扩大两极分化趋势,有损市场经济公平原则;三是挤压金融资源,妨碍其它项目投资与发展;四是挤压消费资金,影响众多行业发展;五是吸纳巨额高比例的银行资金,特别容易造成泡沫崩溃、银行破产、经济衰败的恶果;六是腐蚀有关政府部门与扭曲房地产市场。七是地方政府寅吃卯粮,一次收取70年土地出让金,提前消费,支付了该今后历届政府的使用资金,后患无穷。七是房市泡沫造成投机横行,市场动荡,国内外热钱涌入,社会风险高发。八是GDP的无效放大导致国民经济泡沫化程度加深。九是滋长社会浮躁心态,扩大社会高危人群,不利于社会主义精神文明建设。可以思考一下,在此房价政策下,许多家庭甚至经济收入相对较好的白领也得倾其一二十年的劳作,不敢充分消费,稍稍懈怠,一有风吹草动,或者离岗再就业,或者单位不保,就立即存在无处安身的危险,何来快乐之有?更何况,高价房市不仅使得本地原住民难以有条件购房,更使城市化过程中众多来城市就业的大学生、农民工、外来工夫妻不能相聚,父子不能团圆,抚老长幼、子女教育成为困难,这难道真是我们所需要的吗?十是有违中国城市化建设发展目标。城市化不仅是现实,而且是未来的大趋势,以北京为例,近二十年增加约一半人口,难道让他们长期租房居住、甚至于成为居无定所的打工者就合理吗?让社会主义市场经济向这个方向发展,不仅与党和政府建立和谐社会的政治宗旨不符,也和社会主义共同富裕的目标不相符,也与中国的现实的国情不相符,借鉴国外房地产市场也是如此。

  党和政府历来关心民生疾苦,实践科学发展观,建设和谐社会,“心为民所系,权为民所用,利为民所谋”已经在本届政府施政中得到充分体现,也受到了全国人民的衷心拥护。总理为民工讨工钱的事实,任长霞、牛玉儒等党的干部耗尽心血、功在百姓、德在民心的众多典型事例,让人感到政府的亲民爱民与为民已经蔚然成风。建设社会主义物质文明、精神文明与政治文明是社会主义市场经济走向繁荣的重要保证。

  笔者作为一个共产党员,做穷人的经济学研究,真切希望治理暴利的高房价,希望有关部门与地方政府应该做得更多一些,更实一些。要研究如何让广大中低收入的家庭能够拥有自己的安身之所,这才是实践和谐社会与以民为本的国家大事。土地为国家所有,清水房的成本又很低,为什么会导致大批中低收入人群无力买房呢?依笔者的社会经验,依据市场经济的原则,根本没有治理不住的高价,只有迷茫的认识、内在利益的盅惑、瞻前顾后的徘徊、吃人东西嘴软与拿人东西手软的尴尬、以及为腐败纠缠的罪恶。

  说老实话,治理房市暴利,其实不困难。比如,政府以低价的土地与清水房的成本,加上微利的收益,支持数个房产商开发廉价的安居房,比如北京,规定老北京居民每户可以拥有一套安居房。新北京居民,只要在北京工作四年以上,即可拥有一套安居房的指标。所有第二套住房则在商品房市场自行解决。如果已经有了一套旧的福利房但面积不够,则可按安居房的成本折旧收购,调剂出来,另行申购安居房。当然其中还有相关的大量的操作措施与确认规则。另外,安居房一律不准上市,不准出租,只能返购给政府调剂。对无人居住的安居房一律按成本折旧价收回。任何人终生不得享受第二套安居房。安居房应选择较好的地段优先安排。所有住宅用地中,优先安排60%为安居房用地。随着一大批安居房的推出,大量城市居民购房者将蜂拥而来,让经济实力较强同时又追求生活质量的阶层购买完全市场调剂的商品房。此时的商品房价政府何需调控?由于客户群的导向分流,房产商想高价亦不可求,政府不用打压调控,暴利也会应声跌落。

  本文作者介绍:李开发,著名经济学家,企业制度改革与管理研究专业学者,多家媒体聘请的经济学家或金融专家,专业财经类评论作者,中国管理科学研究院研究员。近10多年来,侪身中国经济理论与实践研究领域,曾多次应邀担任中央电视台《央视论坛》、《新闻周刊》、人民日报社、人民网《中国经济论坛》、《中国经济名家讲坛》的演讲嘉宾,多次受邀接受相关媒体的专家访谈,多次承担国家研究课题先后有数百篇经济论文在相关媒体上发表。是2004年全国具有重大新闻影响的“郎顾之争”即“国企产业改革大辩论”中有影响力的经济学者。曾主编和参编多部著作,其中2004年主编的《较量》一书被评为当年中国管理类畅销书之一。新华网、人民网、新浪网、搜狐网、国研网、中国技术创新网、信息产业部网站等数百家网站均有论文及专家访谈记录在网。

 

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